房客公寓門外裝監視器 律師江信賢：共有人可依侵權、不當得利求償

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〔記者王俊忠／台南報導〕租客未取得公寓多數共有人同意、逕自在房門外天花板安裝監視器，被法官判須拆掉。律師江信賢指出，租客把大樓共用部分供自己特定使用，違反公寓大廈管理條例，主管機關可以裁罰，若不改善可連續罰；若因此造成共有人損害，共有人也可依民法侵權、不當得利等向租客求償。

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江信賢表示，公寓大廈在共用部分是指共有人可以共同使用，且不能登記為專有部分的公共設施，例如社區門口、樓梯、屋頂、法定空地等屬之。不過要如何使用？要經過住戶共同區分所有權人多數同意，或制定規約來決定使用方式。

以本案為例，公寓房屋大門外的天花板，本質是提供住戶共同使用的空間，不是屬於某特定人專有部分，住戶必須依照使用執照所載用途或規約的約定使用，不能擅自變更，否則，特定人都將門口外的樓梯、走道擅自變更自用，一定會妨礙各共有人權益，並造成損害。

江信賢補充說，雖然共用部分可藉由規約變更成為約定專用，常見多為停車場或地下室使用空間。不過公寓大廈管理條例有針對特定的區域，絕對不能變成約定專用部分，如公寓大廈的基礎地面、連接各住戶的必要通道、支撐建築安全的關鍵結構、日常生活必需的共用部分等，這些共用部分，或因公益如水、電表設置區域、或因安全性像逃生梯、各大樓樓梯等，不可能將此共用部分約定成為專用部分，即使多數共有人將它變更為約定專用部分，因為違反公寓大廈管理條例，依法仍屬無效。