漲房租不成怒縱火 律師:其實可打民事訴訟
2018/04/29 00:05
詹姓房東想調漲租金,與房客爆口角,竟放火燒房子。(資料照)
〔記者吳政峰/台北報導〕台北市詹姓房東多年前與房客口頭約定租金,近想調漲房租,卻遭房客拒絕,氣得縱火釀成悲劇。對此,律師陳雅譽表示,房屋的租賃契約較特別,卡到「土地法」,若要解除契約較複雜,而且本案又沒有約定終止期限,屬於不定期租約的一種,房東只能尋求民事訴訟請求提高租金。
陳雅譽指出,口頭契約的正式名稱為「諾成契約」,效力雖等同要式契約(書面),但若詹男未與房客設下終止期限,或就算有期限,但未每年重新約定,即為不定期租約,法律對這類契約有特別限制,以保護較弱勢的房客。
陳雅譽解釋,「土地法」100條規定,不定期租約的房東要有6種情形,才能收回房屋,分別為1.出租人收回自住或重新建築;2.承租人違反民法第443條第1項規定轉租於他人;3.承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時;4.承租人以房屋供違反法令之使用;5.承租人違反租賃契約6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償。
就詹男的案子來看,陳雅譽認為,單純租金過低,並不符合法定終止不定期租賃契約的事由,所以詹男確實很難用這理由收回房屋。
陳雅譽說,詹男並非無法保障,他其實可依民法第442條「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金」,向法院提起民事訴訟,並提出周遭租金行情佐證租金確實過低,供法官判斷。
陳雅譽建議,租賃房屋最好簽定要式契約,一年一約,並在到期前兩個月談妥續簽下期租約,她提醒,若契約到期未續簽,但租賃行為依舊存在,就會變成不定期租約,房東應特別注意。
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