柯文哲示範發大財！財經粉專曝投資農地「一地四吃」最佳案例

劉晉仁／核稿編輯

〔即時新聞／綜合報導〕民眾黨總統候選人柯文哲近日遭爆農地違法轉為停車場，22日開挖赫見疑似營建事業廢棄物，柯文哲23日受訪稱，「裡面就算有什麼東西，也是之前的人做的」對此，財經粉專「凌晨閱讀筆記」列出柯文哲「投資農地『一地四吃』最佳案例」，表示此方法僅適用有足夠勢力者，至少地方民代或黑道大哥。「別以為只有幾千萬或兩三億，經過我『保守』估算後，阿北（柯文哲）獲利會讓你嚇一跳！」

凌晨閱讀筆記首先提到「購入一大塊特農地將優質土方賣給需要回填或墊高田地者」，解釋土方市價每立方公尺300至800元，依土方品質而定。價格最低是工程廢棄破碎水泥石塊含鋼筋，最高是可用於農田耕種。阿北的特農地為土質最優等級，每立方公尺800元很合理。農地700坪約2310平方公尺，看照片大約挖了6公尺深，合計優良土方約1萬3860立方公尺，換算土方市價1108.8萬元，扣掉零頭後獲利1100萬。

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其二「將開挖的農地大坑掩埋建築廢棄物或有毒廢棄物」，凌晨閱讀筆記認為，目前私埋廢棄物行情，每車運載15噸收費4.5萬，有毒廢棄物則是百萬以上，「要相信阿北不會惡毒到以有毒廢棄物填坑」。以一般建築廢棄物市價計算，若密度等於水，噸數即立方公尺，但建築廢棄物密度遠高於水。

凌晨閱讀筆記分析，一般水泥密度為水的2.4倍，以原先開挖土方1萬3860立方公尺計算，總重量應為3萬3264噸。每車可載15噸等於2218車，每車收費4.5萬可獲利9981萬，就算整數賺1億。有人會問，「建築廢棄物不只是破碎水泥和石塊，也摻入土方降低密度，且廢棄物中還有空隙」。凌晨閱讀筆記認為該問題沒錯，但砂石車也會超載，15年前超載1.5倍至2倍很平常，「就算兩相抵消好了」。

其三「舖水泥柏油當停車場出租」，媒體幾日前已報導，阿北「竹柯停車場」租給遊覽車公司，15年收租2000萬。

凌晨閱讀筆記指出，先不管農地變更建地的超級暴利，估算阿北在上列三項總共獲利約等於1.3億。「這對阿北來真的沒賺多少，請不用太興奮一副沒見過世面的樣子，丟1450的臉，雖然我們絕大多數一輩子也賺不到。」

其四「農地變更建地賺大錢」，該筆土地位東區隆恩段，總坪數698.59坪，柯文哲自稱持有24分之5，約139.72坪。但不能判斷其他人是否為人頭，只知道都是醫師娘掛名。若比照同樣在東區隆恩段較小的農地，坪數474.3坪，開價1萬1868萬，每坪約25萬。以此筆農地單價估算柯文哲合資購買的農地價值，總價應為1萬7465萬。也就是說，柯現在持分的土地價值約3493萬，比購入價1500萬賺了近2000萬。

凌晨閱讀筆記分析，根據科管局統計資料，若成功納入都市計畫，有機會變為建地，以科學園區周遭行情來看，現在土地價錢大約落在每坪70至80萬間。因此在其它土地持分人不是人頭的前提下，若農地變更成功，以將來每坪80萬計價，柯文哲的土地持分價值1萬940萬，將大賺9440萬。若整塊農地都是柯文哲的，總價值5億5887萬2000，超級大賺近5.4億。

凌晨閱讀筆記提及，「當然等真的變更成建地時已不只這個價錢，阿北也可能和建商合建集合住宅大樓賺更多。若以土地和建商合建，目前行情的坪數分配比例通常是地主60%、建商40%。」

凌晨閱讀筆記總結，前三項已大賺獲利1.3億，再加上預期獲利至少5.4億「總計超級大賺6.7億以上」，其實未來變更建地的獲利計算還是太保守。「阿北的特農地投資堪稱天才，完全沒埋沒智商157美名。」（註：農地一地四吃獲利，並非柯文哲一人獨得）