吉屋變凶宅!租屋當宿舍 員工卻自殺 老闆判賠192萬元
去年2月,基隆市一名冷凍行的王姓執行董事向簡男承租房子,當成員工宿舍,沒想到一名馬姓員工離職後遲不搬走,8月間在宿舍內燒炭自殺,圖為租屋資訊示意圖,與本新聞無關。(資料照,記者郭顏慧攝)
〔記者吳政峰/基隆報導〕好心沒好報!
去年2月,基隆市一名冷凍行的王姓執行董事向簡男承租房子,當成員工宿舍,沒想到一名馬姓員工離職後遲不搬走,8月間在宿舍內燒炭自殺,簡男得知後大怒,認為自己的吉屋變成凶宅,房價崩跌4成。
簡男拿著不動產估價師的報告,指出該屋原本市價550萬元,但因變成凶宅,足足少了192萬6100元,憤而向承租人王男提告。
簡男表示,王男是承租人,應該負起善良管理人的責任,而他把房子提供給馬男住,就應該負起注意管理的義務,既然馬已經死亡,王就應該負起他的經濟損失。
王男主張,該房子並沒有實際上的破壞,若硬要算,也僅有房價上的損失,而這損失應由實際造成者,即馬男負擔,而他已經身亡,應該向他的繼承人求償才對。
法官認為,按照社會觀感,馬男自殺前就應該知道,他的行為會造成房價跌損,民事上,明知故犯者須負擔賠償責任,而王男租下房子,卻未注意馬男的情況,亦應負連帶責任,因此判他須賠192萬6100元。
王男受訪表示,感到很無奈,此判決非常不合理,一定會要求律師上訴,但對案情則是不願再提。
律師李慶峰指出,目前司法實務上並沒有統一見解認為房東一定可以向房客求償。
首先,房東可否主張依民法有關租賃的規定,對於因自殺而成為「凶宅」導致房價下跌的交易損失,請求損害賠償?關鍵在於成為「凶宅」是否屬於房屋的毀損、滅失?法院有持否定見解者,認為自殺並沒有造成房屋「物理上」的毀損、滅失,所以不能依照民法有關租賃的規定向房客求償。亦有法院持肯定見解者,認為衡諸常情,成為凶宅後的交易行情必然下跌,該交易損失和房屋「物理上」的毀損、滅失相類,房東可類推適用前揭規定向房客求償。
再者,房東可否主張依民法有關侵權行為的規定,對於因自殺而成為「凶宅」導致房價下跌的交易損失,請求損害賠償?法院有認為故意自殺行為是違反公序良俗,所以可以向自殺者的繼承人主張權利。但自殺者是向房客借用的情形,房客對於借用人的自殺行為是否也要負責?法院有認為房客對於該使用人的自殺行為,若無任何幫助等故意行為,房客無需賠償。
本件判決則另闢蹊徑依民法第227條債務不履行的規定,認房客對於使用人,具有監督權,應盡善良管理人的注意義務,否則對於自殺導致交易價值減損,都要負責。此見解有異於前述。
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