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使用權、所有權搞不清 房東恐吃官司

陳姓房東用鐵鍊把房客鎖在裡面,吃上官司。(資料照)

陳姓房東用鐵鍊把房客鎖在裡面,吃上官司。(資料照)

2018/08/08 12:30

〔記者吳政峰/台北報導〕日前新北一名陳姓房東因收不到房租,用鐵鍊把房客大門鎖起來,吃上妨害自由公訴罪後,還搞不清房子是自己的為何不能上鎖,對此,台南地檢署檢察官柯博齡8日解釋,這是房東混淆了「所有權」與「使用權」的概念。

柯博齡表示,所有物一旦出租他人,出租人等於將所有物的使用權、收益權交付承租人,此時所有物即變成租賃物,承租人依「民法」第421條、第423條規定,有義務將租賃物交付承租人,且應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,此時承租人等於是占有使用出租人的所有物。簡言之,房東在租賃關係存續中,不得再對所有物任意使用、收益或處分,否則反而發生侵害房客使用權的情形。

以本案之房屋為例,柯博齡指出,陳姓房東既然將房屋出租予房客,其所有權就必須退讓,縱使房客未繳租金,仍不得自行將房屋之大門上鎖,此舉非但侵害或妨害房客對該房屋的使用權,會構成「民法」上的侵權行為及債務不履行之損害賠償。

倘若上鎖時有人在房內,等於是以一種強行暴力施加在門鎖上,勢必造成房內之人無法自由出入,其行動自由權利即被妨害,依「刑法」第304條第1項規定,以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,即構成強制罪,可處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。

柯博齡強調,倘若房東持備用鑰匙開門進入,將所有房客的東西清空丟棄,則可能構成「刑法」第306條第1項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞土地或船艦之侵入住居罪,可處1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金,亦有可能構成最重本刑為2年以下有期徒刑之毀損罪。

柯博齡透過台灣司法人權進步協會建議,房東如果遇到拒絕搬遷的房客,可依「民法」第767條規定,向法院提出排除所有權侵害或妨害之訴,取得勝訴判決後,令房客自行搬遷,若不搬遷,再由法院以強制執行之方式,動用公權力,將房客強行遷離。

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