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    土地該賣650萬或100萬? 地主棄高價契約 賤價改賣他人挨告

    台東地方法院。(記者黃明堂攝)

    台東地方法院。(記者黃明堂攝)

    2021/09/19 10:32

    〔記者黃明堂/台東報導〕賣土地,理當追求高價,台東黎姓地主與人簽合約賣一筆農地650萬元,且已拿220萬元,卻棄高價,將土地以100萬元改賣另人;前約買方告後約無效,法官則判後約有效,但黎姓地主要歸還220萬元加1萬元違約金。

    黎某捨高價合約改賤賣他人,被前約買方求償1倍違約金,也就是除了賠已付價金220萬,還要再付220萬,如果真的被法官判准,等於賣地拿不到分文,還要倒賠120萬,所幸,法官在違約金的部分只判1萬元。

    黎某的農地坐山臨海,在104年間簽約,約定價金為650萬元,賣給黃姓婦女(以女兒名字為買方),簽約金100萬元,後續黃婦再匯2次共120萬元,此後即未再付款,黎某也未過戶土地。

    直到109年間,黎告知黃婦,他已在108年將土地以100萬元賣給施姓婦女,且已完成過戶。黃婦傻眼,向台東地方法院提出土地所有權移轉登記之訴,指黎捨棄650萬元契約高價利益,將土地以100萬元賣給施婦,且簽約當日即付清全部買賣價金,實不符常情,後約之土地買賣行為應為「通謀虛偽意思表示」而為無效,請求施應塗銷所有權移轉登記,回復給黎,再轉登記給前約買方。

    黃婦並指賣方違約,請求黎應還已支付被220萬元,加懲罰性違約金220萬元,共計440萬元及法定遲延利息。

    黎某指前約買方付220萬元後,早就拖過付清期限數年,卻未再付半毛,後來他主動降價,仍未獲付款,對方早已違約在先,依合約視同合意終止買賣契約,且買方不能請求返還220萬元。

    施婦則稱是有買土地真意,丈夫與黎是朋友,加上土地地貌地況不佳,要花大筆錢整地,所以出價100萬元買地,並非低價承購。

    法官從買賣過程判定後約合約有效,認定黎是在誤以為前約拿到220萬元不必退還,加上與後約買方是朋友、土地現況不佳等多種因素,才低價賣出。

    在前約買方遲未依約付清尾款的情況下,黎某原本確實可以不必歸還半毛錢的情況下自動解約,但法官直指他少做一個動作,就是「定期催告」,如果做了此動作,買方仍不履行者,出賣人除得解除契約外,也得沒收買受人已繳之所有價金。

    因黎只對黃婦表達願意降價,未再催告付款,因此,黎有違約行為,不過,法官認為懲罰性違約金1萬元足矣!

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