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進入《房地產紙上叩應》空地欲蓋建物，應注意哪些問題？
■ 投訴：呂先生／台中
■ 解答：吳惠如／內政部營建署建築管理組研究員
Ｑ：我的住家是屬於透天封閉型社區，在屋旁有一處空地，地目是建地，若想在空地上增建1～2樓建物，想請教應注意哪些問題？又該如何才不會變成違建？
Ａ：關於呂先生的問題，建議先向當地縣市政府的都市計畫單位確認要增建的空地的土地使用分區，並確認其建蔽率及容積率。
其次，若確定這塊空地為可建築的用地，則必須依照建築法第30、31及32條相關規定，向當地縣市政府之建管單位申請建築執照。相關法規規定，起造人在申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。
接著，在申辦建造執照或雜項執照申請書時，必須載明以下事項：1、起造人的姓名、年齡、住址。起造人若為法人，則必須註名其名稱及事務所；2、建築設計人的姓名、住址、所領證書字號及簽章；3、建築地址；4、基地面積、建築面積、基地面積與建築面積的百分比；5、建築物用途；6、工程概算；7、建築期限。
而在工程圖樣及說明書方面，應包括下列資訊：1、基地位置圖；2、地盤圖，其比例尺不得小於1/1200；3、建築物的平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於1/200；4、建築物各部的尺寸構造及材料，其比例尺不得小於1/30；5、直轄市、縣（市）主管建築機關規定的必要結構計算書；6、地方政府主管建築機關規定的必要建築物設備圖說及設備計算書；7、新舊溝渠與出水方向；8、施工說明書。
（記者林毅璋／整理）
如何避免買到產權不清的房子？
■ 投訴：林小姐／桃園
■ 解答：吳成齊／遠東商銀竹北分行經理
Ｑ：我預計在年底購屋置產，目標鎖定中古屋，不過聽說很多人常因缺錢而售屋，房屋可能抵押借錢，在買屋前，對於這類房子如何加以注意，以免權益受損？
Ａ：買屋前，最基本的動作是選擇知名的房仲和有證照的代書，通常在購屋過程中出現問題，這2種人都可以幫忙購屋者出面解決。另外，部分銀行有承做價金履約保證，保證買方付款後可取得房子，也避免賣方拿走預付款後，留下產權不清的房子，造成損失和困擾。
雖然找可信賴的房仲和代書，能大大減少各種問題，不過消費者若要自保，也可自行向相關單位調閱謄本，謄本上方會記載相關資訊，包括不動產抵押的金額。此外，還須針對「建物」進行檢視，是否有滲水或壁癌，以免未來發生糾紛，得不償失。
（記者盧麗玉／整理）
室內裝修施工時間，是否有法律規定？
■ 投訴：孫先生／北市士林
■ 解答：黃新達／內政部營建署建築管理組幫工程司
Ｑ：我住在1間4樓公寓的4樓，由於平常需要上班，因此只好選在週日時請泥水師父來檢修家中的漏水狀況，沒想到鄰居向警察檢舉施工的聲響吵人，因此只好停工。我想請問，政府是否有規定室內裝修的施工時間？還是各社區管委會自行規定？
Ａ：孫先生的問題可分為2部分來看，若社區有成立管委會，則必須依照各社區管委會的規定。根據《公寓大廈管理條例》，住戶應遵守下列事項：「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛生。」也就是必須依照社區管理公約所訂的時間來施工。
若住戶違反規定，經協調仍不改善，管委會應予制止或按社區規約處理，經制止而不遵從者，得報請地方政府主管機關處理，並可處新台幣3,000元以上、15,000元以下的罰鍰，並得令其限期改善，若不改善可處以連續處罰。
若住宅沒有管委會的設置，目前「室內裝修管理辦法」雖然未明定施工時間，但住戶在夜間敲打樑柱、地板或牆壁等，造成噪音而影響居住安寧，依然可依據「噪音管制法」及「噪音管制標準」等相關環保法規來處理。
（記者林毅璋／整理）
大門漏水建商卸責，如何保障自身權益？
■ 投訴：賴先生／桃園新屋
■ 解答：林旺根／消基會房屋委員
王仁傑 ／銓峰鋼鋁有限公司研發部經理
Ｑ：我在4月時購買了1棟預售屋，近日已交屋，但發現大門遇到下雨會漏水，因此要求建商改善。但建商卻以「這扇大門的設計與落地窗是一體成型的，且當初是超出預算來做此大門與窗戶」為由，用「設計」的理由推說這不是瑕疵，而不進行改善，反倒說其他住戶的處理方式，是自行加裝扇門或鐵門。面對這樣的情形，請問我們該如何處理？
Ａ：依據賴先生的描述，這個問題可能是當初門窗廠商在設計時採用內開式的門，因此雨水才會流入門內，但既然是建商要求下游門窗廠商製作與施工的，建商本就有權力與責任要求廠商做好。
依據《消費者保護法》第7條的規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務的企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待的安全性。」這個案例中，顯見大門是有瑕疵的，並未符合「可合理期待」的安全性，因此除非這個瑕疵是之前就有充分告知消費者，而消費者知曉並同意，否則消費者可向各縣市消費者保護中心提出申訴。
（記者林毅璋／整理）
想將房租報稅，房東不准該怎麼辦？
■ 投訴：黃小姐／台北
■ 解答：馮麗芳 崔媽媽基金會租屋部主任
Ｑ：我到台北已經3年了，這3年都是在外面租房子，聽說房租可以報稅，減輕繳稅負擔，但房東不准，我該怎麼辦？
Ａ：一般來說，租金報稅要提供入籍證明，不過很多房東不願意讓房客將戶口遷入，房客若要報稅可以提供租賃相關證明文件，例如租賃契約、租金支付憑證或者到稅捐處辦理切結書，保證此一住宅為房客實際居住，不過提醒房客，若要把租金拿去扣抵稅額，最好先跟房東溝通，若因報稅鬧得彼此不愉快，房客可能得另覓住處。
房客若將租金報稅，房東勢必得面臨賦稅問題，不僅綜所稅將增加、累進稅率因而跳級，還有房屋稅和地價稅的自用與非自用的稅率差別。而影響最大的就是綜所稅，房東因多了租金收入可能因此而跳升稅率，導致繳稅金額增多，而將部分增加的稅金轉嫁給房客。
民眾得注意，市售的定型化契約內有些版本會特別加入不利房客的條文，譬如房東因報稅問題而導致賦稅增加，房客得負擔部分稅額，等於變相轉移稅金，或者變相調漲房租，很多民眾常未仔細審閱租賃契約而吃虧，因此，民眾在購買定型化契約時，一定要特別小心，應選購對自己權利有益的租賃契約。
（記者盧麗玉／整理）
