今日案例

吳小姐為了要減輕200萬、利率6.5%的壽險貸款（保單質借），加上小孩教育費的經濟壓力，打算賣掉位於夜市附近1樓33坪有庭院的住家，這間房子宜住、宜辦，但屋齡已經30年，必須加以整修，加上只有2房、動線也不佳，多數買方只願意出價1,600萬，與吳小姐心目中的理想價位1,900萬差距太大，因此房子遲遲無法成交。為解決390萬元短期資金需求，吳小姐也想過再尋銀行轉貸後增貸，只是以理財角度，吳小姐是該降價賣屋？還是保留屋子，轉貸後增貸，並將房子出租最划算？

達人出列

林永孟

信義房屋忠孝敦化店專案經理

精算解析

近年的貸款利率降得很低，吳小姐幾年前辦理的保單質借利率高達6.5%，又有560萬元的房貸餘額，不僅利息壓力重，小孩又要等到2年後才能獨立，吳小姐現在究竟該賣掉房子，還是將房子繼續出租，並再尋銀行轉貸後增貸，以2～3年的低利寬限，度過這段財務緊縮期？信義房屋忠孝敦化店專案經理林永孟認為，就未來景氣、屋主使用機率及屋子本身的條件來看，將房子賣掉，是對吳小姐比較好的選擇。

未來房價漲幅有限

林永孟表示，之所以建議吳小姐賣掉房子，主要在於吳小姐的房子雖然位於1樓並且鄰近夜市，可是並非優勢產品，加以房地產景氣仍熱絡，房價處於相對高點，但未來房價漲幅空間有限，加上舊屋若持續持有，還須負擔房屋稅、地價稅等持有成本，因此不如趁現在逢高出脫。

認知差距大難成交

吳小姐原先打算賣掉這間30年住辦皆宜的老房子，目前的問題是，買方認為吳小姐的房子地段中等，房子又老舊，而且買下後還須花一筆整修費用，因此希望屋主能降價300萬元，但是吳小姐堅持不肯降價求售，林永孟表示，在買賣市場，賣方當然想賣高價，買方也想以最便宜的價格買進，如果買賣雙方價格認知差距太大，房屋就很難成交。

轉貸須考慮違約金

既然房屋成交機率不高，林永孟表示，轉向銀行增貸，是退而求其次的做法。吳小姐在銀行還有560萬元的房貸餘額，如果選擇將560萬元一起轉貸後再申請增貸，寬限期利率僅1.7%，加上還有租金補貼，當然也可解決2年內的資金需求，但是林永孟提醒，在選擇轉貸的放款銀行和房貸種類的同時，要把違約金和代書費等額外的成本支出算進去。

此外，還要考量房子出租的問題；吳小姐必須花上一筆裝修費用整理舊屋，並打掃庭院，加大承租者可利用的空間，藉此提高租金。

專家意見

當然依照吳小姐的情況，仍會建議將房子賣掉，是較佳的選擇，但是，如果吳小姐最後還是決定以轉貸後增貸的方式解決短期資金需求，建議吳小姐轉貸後選擇的房貸，可考慮利率前低後高，只還息不還本的類型，寬限期較長。

銀行業看法

由於房貸轉貸須要花費一筆相關費用，吳小姐是否可以直接在原銀行增貸，並同時申請2年只還息不還本的寬限期，省下轉貸費用？銀行業者表示，一般來說，銀行會同意吳小姐的房貸增貸申請，不過寬限期同時申請通過的機率較小。

銀行業者表示，如果民眾在寬限期的申請期限過後，想重新申請，銀行考慮的是民眾的繳款是否正常？民眾是不是優良的房貸客戶？未來還款能力是否有疑慮等，以吳小姐未來2年財務緊縮的狀況，銀行可能因吳小姐未來2年還款能力有疑慮，「只還息不還本」的寬限期申請准許的機率較小。因此，如果吳小姐透過轉貸，除可拿到較低利率的房貸，還能享有只還息不還本的寬限期，減輕未來2年每月繳款的壓力。

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