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央行此次雷厲風行打炒房，民眾對於房價下跌有預期心理。
（記者徐義平攝）
記者陳梅英／專題報導
相較於10年前中央銀行分四階段逐步加強力道，這次央行「打炒房」幾乎一步到位，將法人、自然人第3戶、購地貸款及餘屋貸款全數納入信用管制。由於央行鎖定投資客、槓桿操作較大的建商，首購族、換屋族等影響低，甚至有助於打破賣方市場現象，增加議價空間。
央行出手一步到位 口袋不深建商衝擊大
一位公股銀行高層指出，這次央行打炒房力道不輕，財務健全的大型建商還好，槓桿玩很大、口袋不深的建商，貸款成數一下子從8成降至5.5成（1成動工才能撥款），財務衝擊會很大。他認為，政府此次雷厲風行打炒房，市場對於房價下跌有預期心理，有自住需求的民眾，可以把握接下來的1、2個月多看看。
這位銀行高層表示，台灣這一波房市復甦是「有基之彈」，尤其台商資金回流投資帶動的實質購屋需求，加上利率低，年輕首購族「租不如買」，政府打炒房對房市是短空長多，對房市後市仍相對樂觀。
事實上，對於是否祭出信用管制，10月時央行態度還模擬兩可，當時央行副總裁陳南光撰文建議央行提早部署，但是央行總裁楊金龍認為「時機未到」。然而，不到兩個月，央行態度轉向，第4季理監事會召開前10天宣布四大限貸令，讓銀行與建商措手不及。
對此，楊金龍表示，行政院12月初提出「健全房地產市場方案」，央行自然要落實貸款差別授信要求，但這只是原因之一。他說，雖然這次房價上漲部分反映台商回流等實質自住需求，但隨著國內疫情趨緩，下半年以來投資客、置產族增加，預售屋紅單交易、囤地養地現象漸增，加上全體銀行對不動產貸款占整體放款比重升至35.93%，逼近史上最高37.9%，授信風險升高，更是央行不得不提前出手主因。
央行發現，近期不只自然人多筆及公司法人購屋貸款增加，部分案件還出現貸款利率偏低、成數偏高、寬限期與貸款年限過長等現象；且隨著土地交易熱絡，購地貸款顯著成長，部分借款人利用銀行資金養地，餘屋貸款也有授信條件過於寬鬆等現象。
不動產貸款過多 央行與金管會加強金檢
央行11月找銀行「喝咖啡」，積極道德勸說銀行善盡「社會責任」，不要將過多資金流向不動產，並派員實地查核。12月7日，楊金龍與央行常務理事拍板決議，祭出不動產貸款針對性審慎措施，明定自然人第3戶貸款成數上限6成，公司法人第一戶6成、第二戶最高5成，購地貸款最高6.5成、保留1成等動工興建後才得撥款，餘屋貸款最高5成。
央行接下來將與金管會配合，加強金融檢查業務。不過，央行強調，不動產貸款措施只能透過銀行信用管道影響房市供需行為，無法規範利用自有資金的投資大戶及預售屋交易炒作行為，平穩房價仍須透過其他政策配合，持續合理化不動產稅負、提升市場資訊透明度與健全住宅租賃市場；依過去經驗來看，以租稅工具效果較佳，同時採行貸款規範與租稅措施效果最大。
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