價格標權配比與每坪平均租金比較表

記者徐義平／特稿

雙子星開發案昨價格標結果出爐，南海團隊拿下九十分的高分，相當於多分回給地主逾三百億元的房產價值，較對手的藍天宏匯團隊幾乎高出一倍；未來要如何攤提、回收，甚至在各項財務、融資及營運的可行性、穩健程度上，說服貸款銀行團，可說是下了一步險棋來搶標。

高出對手一倍之多

根據第六次價格標「底分」七十五分、「總分」一百分推估，在價格標中，投資人承諾增加回饋給地主的權配及租金，每增加一分，相當於二十億元的價值；以此推估，藍天多回饋地主金額約一五○億元，南海團隊卻多達三百億元，高出對手一倍之多。

如何能賺錢？業界議論

根據藍天宏匯當時說明會透露，該開發案扣除給地主的分回比率後，實際可分回價值金額約六七七億元，扣除開發成本約六百億元，可獲利價值剩不到八十億元，投資收益率不到十五％；而南海團隊分回給地主較藍天宏匯多出一五○億元，最終可分回價值金額不到六百億元，扣掉六百億開發成本，要如何能賺錢？也難怪房產業界議論紛紛。

依據兩組競標團隊的設計規劃，藍天宏匯團隊商場規劃約三．五萬坪、占比約二十三．五％，辦公室面積約九．五萬坪、占比約六十三．八％，旅館約一．九萬坪、占比約十二．七％；南海團隊規劃商場約六萬坪、占比約四十％，辦公室約七．○五萬坪、占比約四十七％，旅館約一．九五萬坪、占比約十三％。

押注商場爆發力

兩組最大差異在商場與辦公室面積占比，商場與辦公室的租金創造力、甚至坪效表現都有所差異，其中商場的坪效與租金創造力都要較辦公室來得有爆發力，商辦則是相對穩定；若南海團隊「押注」商場的爆發力，也未嘗不是一種好盤算。

雙子星 兩隊規劃面積比一比

圖為南海發展團隊的台北雙子星開發示意圖。 （台北市捷運工程局提供）

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