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進入京華城風暴3-3》預估獲利縮近6成！京華廣場開發成本攀升 轉尋售地出路
京華廣場開發案預估獲利較投標前估算減少近6成，中石化已推動土地處分，盼回收資金償還借款。圖為京華廣場工地。（記者劉詠韻攝）
京華廣場轉向推動售地，當年的投資估算也受到檢視。本報調查，中石化2019年預估開發淨利149億元，對照2026年另一份估算僅63.37億元，減少近6成。兩次容積及開發條件雖不同，檢方仍查出當年每坪營造成本低於公司委託估價師採用的數字，認定有壓低成本、墊高預期獲利的情形。
中石化當年透過100%持股子公司鼎越投標京華城土地，提報董事會的開發估算採標售底價342億元計算土地成本，卻授權以更高價格投標。鼎越最後以372億1萬元得標，較這份估算多出30億1萬元，這筆差額來自購價，與後來容積率變動無關。
據了解，檢方偵查時曾追問多名經理人，既然同意以更高價格投標，為何未以授權上限檢視整體開發成本及獲利。公司雖另有較高購價的投資報酬率敏感度分析，檢方仍認為，主要開發估算採用的成本及收入假設過於樂觀，影響投資判斷。
本報調查，中石化當年規劃興建4棟地上19層、地下7層大樓，每坪營造成本卻僅估14.5萬元，低於公司當時委託3家估價事務所採用的16.4萬元至18.5萬元。
檢方據此認定，公司內部有刻意壓低成本、營造高收益假象的情形。此外，原先估算未另列道路用地及分潤成本，後續評估則分別列入4.15億元、23億元，使整體開發所需資金進一步增加。
對照曾任鼎越財務副總的蔡志章提出的2026年估算，開發計畫預估累計成本達728.63億元。在4棟大樓全部出售、銷售面積6萬6000坪、每坪120萬元的假設下，預估淨利為63.37億元，較2019年的149億元減少近6成。
知情人士指出，兩次估算的容積及開發條件不同，不能把成本增加全數歸因於當年低估；但容積增加也提高預估收入，仍須逐項檢視土地購價、營造成本及其他費用是否合理，才能判斷原先獲利估算有無失準，且上述金額均屬開發計畫推估，並非已實現的獲利或損失，728.63億元也非最終成本，後續仍可能增加。
沈慶京方面則辯稱，購地基於商辦開發潛力及競標考量，並經估價、會計師及法律專業意見評估，應受商業判斷法則保護。
中石化今年4月宣布推動京華廣場土地處分，說明建設與銷售時程延宕，專案效益不符原先預期，並增加資金成本及還款壓力，5月股東會已通過處分案。公司擬以728%容積率為基礎，取得相關單位同意後出售，所得優先償還金融機構借款。
京華廣場兩次開發估算的預估淨利相差近6成，但容積及開發條件不同，均非已實現獲利。（記者劉詠韻製表）
