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進入超額貸款買屋 小心淪為斷頭族
記者林耀文、盧麗玉、陳品竹／專題報導
在大幅降低卡債族的貸款比例之後，購屋族因為收入穩定及信用良好，成為銀行放款的鎖定目標，拚命的增加房貸成數、壓低利率來爭取房貸族的青睞；從過去正常的70%貸款，最近市場已經有110%貸款的促銷廣告，而建商也樂得跟銀行搭配，共同營造超低自備款的購屋門檻。
超貸個案 遍布北中南
這股超低利率、超高貸款額度的風潮，從北部一路延燒到中南部，其中總價偏低的產品，最常見到超貸情況，如台北市的套房案；台北縣、桃園、新竹等郊區個案；台中、台南、高雄等，都有類似的情況出現。
超貸名目 裝潢費為主
業者指出，這類個案之所以能夠超貸，主要是配合裝潢費用。有些是建設公司跟搭配銀行直接說明，如房價500萬元，加上裝潢費80萬元，裝潢費用也可以貸款；有些則是提高購屋的合約價來增加銀行的貸款額度，如直接以合約上價格580萬元來向銀行貸款，事實上，消費者的購屋實質價金是500萬元。
至於貸款部分，有的全是以房貸利率進行貸款，有的是將裝潢費用以信用貸款做為貸款方式，相對利率也不同；如採全部房貸，利率當然較低，如果有一部分是信用貸款，那利率就自然會提高一些。
含裝潢貸款以台北市套房、桃園一帶最多；但高雄一帶則有業者配合消費者的需要，超貸出來的部分做為消費者的短期周轉金，增加資金運用的靈活度。
貸出款項 挪做周轉金
歐美建設董事長卓永富指出，高雄地區的頂級客戶，購買千萬元透天豪宅與透天店面，以現金購屋或少額貸款的情況為多，僅有少數頂級客會採取超高額貸款的手法，但多為短期資金周轉或投資運用所需，就是著眼於銀行利息仍低，想利用低利資金賺取更高投資收益，這類型客戶最受銀行青睞，貸款利率獲得減碼的機會也高。
例如，北高雄即有某開業醫生，在3年多前在房市仍處於復甦階段，且利率與房價低檔，即採取超額貸款模式，僅準備200萬～300萬元自備款，卻1次購買6戶透天店面，貸款達6,000萬～7,000萬元，卻有3家銀行爭搶提供貸款，就是看準這家診所的病患每天大排長龍，擁有豐沛現金收入，支付高額貸款利息不成問題，目前這6戶透天店面的市價超過1.5億元，短短3年帳面投資價值超過8千萬元。
建商看法／有助房屋銷售 三贏做法
大部分受訪的建設公司及代銷公司明白表示，降低自備款、增加裝潢費用貸款等，都是直接降低購屋門檻，讓有意購屋者，可以更輕鬆的擁有房子；對建商而言，有助於房屋銷售的速度，也增加銀行放款的比例，增加資金流通，算是三贏的做法。
銀行看法／銀行審查趨嚴 3成被拒
即使建商提出相當優渥的貸款條件，消費者也快速成交，但問題是，有些銀行業者卻對此審查甚嚴，台新銀行消金副總夏敏蘭指出，銀行在核撥貸款時，會考量幾點，包括民眾是否有能力償還、房屋坐落地點、房屋新舊類別及是否與銀行保持良好互動關係。但事實上，依照業者統計，銀行針對客戶個人信債調查時，幾乎近3成資格不符，原因包括工作不穩定，償債財源不明確、現金預借卡辦太多張、信用卡動用到循環利息等。
消費者注意事項／檢視財務 避免變成斷頭族
夏敏蘭表示，對於自備款不足購屋族，超額貸款存在很大誘因，不過貸款成數提高會導致每月攤還的金額增加，如果沒有檢視自己的財務狀況，每月收支可能因房貸龐大繳款壓力而捉襟見肘，萬一無法按時繳款，可能會導致信用不良，得不償失。
夏敏蘭表示，即使有些銀行提供較長的還款時間，但所繳利息也隨之增加，因此，考慮超貸的同時，民眾也應考量每月負擔與利息增加的壓力，以免繳不出房貸。
民眾一旦繳不出房貸，抵押的不動產可能淪為拍賣品，拍賣價格可能無法完全償還貸款，還要背上信用不良的紀錄，未來辦理財務融資將變得困難。
永慶不動產協理陸志宏提醒，有一些首購客戶使用超額貸款模式，卻因卡債風暴影響，房貸利息無力償還，結果房屋遭銀行聲請拍賣。因此消費者必須精算本身的還款能力，並降低貸款成數，以因應日後利率調高的不確定性。
更有專家叮嚀，消費者打算超額貸款的時間點上，要更慎重一些，卡債族的風暴就是因為有些人急著享受，忘了還款的壓力，最後成了卡債族，還賠上自己的債信；購屋超額貸款也有同樣的疑慮，如果沒有相當的財務準備就急著以超額貸款來買屋，最後很可能成了「屋奴」或是更悲慘的淪為「斷頭族」，賠上的不止是債信，還有家人的生活。
