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美國銀行業危機蔓延至商業地產市場。
（彭博）
企業對商辦需求降 Q1空置率達12.9%
〔記者李綺雯／綜合報導〕雖然美國銀行業危機目前暫時告一段落，但商業不動產（CRE）很可能成為下一個未爆彈，疫情爆發後，過往的工作模式出現變化，更彈性的工作型態如：居家辦公（WFH）常態化，再加上美國聯準會（Fed）持續升息、大樓維護成本的考量，使企業對傳統商辦大樓的需求銳減。
據統計，今年首季空置率大幅提升至12.9%，創2000年以來新高，辦公大樓價格自2022年初以來更下跌25%，顯示商業不動產市場正面臨大幅修正。對此，投資界大佬查理·芒格（Charlie Munger）警告，過往投資的黃金時代已結束，美國的商業地產價格下跌，且持續惡化，恐為美國帶來另一場風暴。
疫後美國商辦大樓空置率大幅提升。（彭博）
房地產受利率影響大 價格跌不停
美國約有8成商業不動產貸款由規模不到2500億美元（約台幣7.6兆）的中小銀行承辦，這些銀行佔美國銀行業貸款比重約65%，矽谷銀行暴雷後，其他小規模銀行的流動性跟著降低，加上經濟環境不確性因素大增，銀行減少對商業開發商放款，使開發商的現金流趨緊，削弱其還款能力。
此外，房地產業也是最容易受到利率衝擊的產業之一，過去幾年，低利率的環境助長房地產業迅速擴張，但在Fed加速升息之下，今年來需要再融資的企業主面臨著更高的借貸成本，但手中的房產價值卻不斷貶值的窘境。
銀行業倒閉引發流動性危機，衝擊商業房產。（路透）
高利率、融資難 房貸違約風險增
在房價下跌之繼，商辦大樓還面臨供應過剩的結構性危機，找不到租戶的商辦業主只能持續燒錢，因而增加違約的可能性，根據調查，2023年將有約4000億美元（約台幣12兆）的商業地產債務到期，未來5年內的債務總計甚至高達2.5兆美元（約台幣76兆）。
在高利率的時代下，商用不動產想進行債務重組或融資更加不易，除了貸款利率升高的壓力，商辦大樓價值下跌，也導致企業主即便想尋求融資，難度也比過往還要高，環環相扣之下，若借款人一個接一個違約，恐再次推升銀行業的風險。
日前美商辦巨擘布魯克菲爾德（Brookfield）在華盛頓特區與洛杉磯的辦公大樓就接連爆出貸款違約，顯示商業地產危機已迫在眉睫。
疫後部分美企改採混合辦公模式，對辦公大樓的需求銳減。（法新社）
房地產崩盤 通常伴隨著金融危機
不少人普遍都有房價只漲不跌的刻板印象，房子確實具有保值與相對穩定的特性，國際貨幣組織（IMF）也曾指出，房地產泡沫發生的頻率比股市泡沫還要低，不過一旦發生，持續的時間卻更長。
過去全球曾經歷過幾次房地產崩盤危機，如：1991年日本房地產泡沫，當時房地產最大跌幅達45%，導致日本進入失落的20年，除了經濟發展停滯，國內也陷入嚴重的通貨緊縮，至今日本的房價尚未漲回原先高點。
1997年東南亞房地產泡沫則是因國際熱錢大量注入，導致亞洲多國房價在急速暴漲後隨即崩潰，連帶引發亞洲金融風暴；2008年美國次貸危機，則是因美國人當時對房市景氣過度樂觀，大量借款買房，隨後Fed進入升息循環導致房價下跌，借款人最終無力償還而破產，更造成全球金融海嘯，由此可知，房地產與金融危機的關係可說是緊緊相扣。
2008年美國次貸危機引發全球金融海嘯。（法新社）
若Fed暫停升息 有望緩解商業房產壓力
雖然市場至今尚未對房地產崩盤做出明確的定義，不過一般認為，房價只要跌超過20%就算是相當大的跌幅，所以美國商用大樓價格下跌超過25%，便符合這個要件；而造成房地產崩盤的因素包括：經濟放緩、利率上升、放貸標準緊縮等，更與當前的經濟環境相吻合，這也是為什麼馬斯克（Elon Musk）、芒格均呼籲，商辦大樓很可能成為下個暴雷的產業。
目前美國各大城市的商業活動尚未恢復到疫情前的水平，加上銀行業危機還沒完全解決，讓市場開始將焦點轉向這兩個互相掛鉤的產業，不過Fed 5月升息1碼後，暗示有可能暫停升息，或許能避免商業地產成為美國下一個倒下的骨牌。
美商用大樓供過於求，房價自2022年初以來下跌超過25%。（路透）
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