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受到央行連續升息、經濟衰退擔憂的影響，南韓房價暴跌。（彭博資料照）
南韓公寓跌幅 高過金融海嘯期間
〔財經頻道／綜合報導〕受到央行連續升息、經濟衰退擔憂的影響，南韓不動產市場交易極凍，因此重挫南韓從首爾、首都圈到地方各地房價，在升息循環下，跌勢預計將延續到2023年，最快可能要2023下半年南韓房市才有望復甦。
根據KB不動產，12月第1週，首爾公寓房價較前1週下跌0.89％，是2008年4月調查以來，最大的單週跌幅，超越金融海嘯期間的0.7％。全國數據來看，公寓房價單週下跌0.66％，同樣創下有史以來最大跌幅。
以韓國不動產院（Korea Real Estate Board）的數據來看，降幅更大，12月第1週，南韓全國公寓房價下跌0.73％，為2012年5月調查以來最大跌幅，首都圈的跌幅也首度來到1％。全國公寓房價出現連續31週下跌，首爾公寓房價連續26週下跌。
過去5年房價飆升，在首爾翻了1倍，使得南韓的房價變成全球最難以負擔的市場之一。（彭博資料照）
南韓房價20年漲3.8倍 升息扭轉漲勢
根據德國資產管理公司DWS分析，首爾的公寓平均房價在過去20年內成長了3.8倍，2022年8月來到90萬美元（約新台幣2759萬），超車雪梨，略低於北京、上海和新加坡。過去5年房價飆升，在首爾翻了1倍，使南韓的房價變成全球最難以負擔的市場之一。
2022年11月首爾公寓平均房價約落在12億8000萬韓圜（約新台幣791萬），其中漢江以南公寓平均房價為15.3億韓圜（約新台幣3336萬）。
南韓央行（BOK）自2021年8月啟動升息，開始緊縮週期的時間早於多數央行。當時韓央行升息1碼（0.25個百分點），將基準利率調至0.75％，隨後多次升息，將利率增至3％。南韓房地產市場的狀況是年初總統大選，選民最關注的問題之一，隨著各國央行快速升息，推高抵押貸款利率，南韓各地的房地產也受到市場突然轉變的打擊。
利率每升1% 房價相對年跌1%
過去1年歷史性的升息步調，給南韓消費者帶來龐大的壓力，韓央行數據顯示，由於利率上升，增加了債務負擔，Q2抵押貸款增加了8.7兆韓圜。8月開始放寬家庭貸款監管，為首購族提供支持，但由於韓國75％的家庭財富與房地產有關，更高的抵押貸款成本，可能導致金融危機。
南韓央行報告表示，當政策利率提高1個百分點，會導致房價在1年內下跌0.4-0.7％，在2年內下跌0.9-2.8％。報告中也發現，世宗市最容易受到借貸成本上升的影響，因為當地不是供應過剩就是價格在近期曾出現飆升。報告中也提到，由於購房者不僅面臨更高的借貸成本，且面臨嚴格的貸款限制，因此價格下行壓力將更大。
南韓央行2021年8月啟動升息，央行報告表示，當政策利率提高1個百分點，會導致房價在1年內下跌0.4-0.7％。（法新社資料照）
2023年南韓公寓實際成交價 預計再跌8.5％
住宅產業研究院（Korea Housing Institute，住產院）12日公佈的2023年住宅市場預測中表示，透過綜合考量經濟變數及住房供需模型對明年房價進行預測，預計2023年全國住宅銷售價格將比2022年底下跌3.5％，全國公寓銷售價格也將跌5％。
以地區來看，首爾房價預計下跌2.5％、首都圈將下滑3％、其他地區跌4％；首爾公寓價格也預計跌4％、首都圈跌4.5％、其他地區跌5.5％。根據實際成交價格來看，2023年南韓全國公寓房價預計進一步降8.5％、首爾降9.5％、首都圈降13％。
住產院表示，2022年南韓房屋交易量是去（2021）年54萬戶的一半，預計將創下2006年韓國不動產院開始統計以來的最低交易量。不過，整個房地產市場預計將從2023下半年開始復甦，成交量料達75萬戶，較今年成長39％，主因是房價崩跌將消退，購買情緒將復甦。
住產院也指出，由於短期利率大幅上升、平均抵押貸款價值比（LTV）和專案融資比率高，近期的風險遠大於1997年亞洲金融危機，或2008年金融危機。住產院也喊話，在擔憂建商破產的恐慌下，政府應積極推動支持措施，以防止危機蔓延。
南韓住產院預測，2023年全國住宅銷售價格將比2022年底下跌3.5％，全國公寓銷售價格也將跌5％。（彭博資料照）
房貸比率衝高 風險大於亞洲金融風暴
住產院公佈的12月首爾公寓銷售前景指數為47.2，較前（11）月的51.2下降4點。這項指標是從供應商的角度，綜合評估預售或正在銷售的狀況，如果指數超過100，代表銷售前景樂觀，如果小於100則代表前景悲觀。南韓全國公寓銷售前景數據在12月略有改善，成長7.8點至52.4。
因刺激政策沒有產生顯著影響，11月指數大幅上漲的部份地區，12月指數再度下滑，江原道從53.8減至50、忠清南道自50減至47.1、慶尚北道52.4減至50；在大幅下跌後，京畿道、世宗市出現反彈，分別從29.5增至46.2、33.3成長至50，蔚山廣域市則隨著當地製造業復甦，指數從41.2升至60。
此外，仁川、光州、大邱、濟州、釜山、慶尚南道、全羅南道也受到放鬆政策的影響，從暴跌的趨勢回到平均水準，指數上漲。研究員指出，雖然12月公寓銷售前景指數普遍回升，但隨著市場銷售停滯，例如融資緊縮、高利率、長期交易斷崖等問題影響，政府仍需要及時採取措施。
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