〈財經週報-封面故事〉光環不再 揭開東區店面空置的真面目
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2019-03-11

記者徐義平/專題報導

前波房市熱浪帶動下,熱門商圈街邊店租被推上每坪超過2萬元的天價;但近幾年碰上房市盤整以及商圈移轉,主要消費力從街邊店轉往百貨商圈,導致部分商圈街邊店出現愈來愈多的空置現象。

熱門商圈店租飆天價 娃娃機熱潮像嗎啡

其中,台北東區成為民眾關注焦點,即使近年有娃娃機熱潮撐場,像是「及時雨」暫時緩解商圈店面空置問題;但房地產業者認為,娃娃機熱潮其實就像是嗎啡,藥效一退,商圈更要面臨嚴峻的現實,以今年各主要商圈來看,短租型的特賣會、娃娃機店面有退場跡象,等於再度揭開店面空置率嚴重的「遮羞布」。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,根據財政部統計,從稅籍登記來看,近年娃娃機呈倍數成長。不過,娃娃機不是目的性的消費產業,且單筆消費金額低,營運上須依賴大量的過路人潮。所以娃娃機能否獲利,商圈的過路人潮以及同一商圈內不能有過多的娃娃機是重點。

因此,當商圈的消費吸引人轉弱,空置店面增加,像是北市忠孝東路四段商圈,想利用娃娃機重振商圈,成功機率渺茫;加上娃娃機的進入門檻低,近兩年家數如雨後春筍般增加,多殺多,甚至是分食所剩無幾的逛街人潮。對於商圈而言,是無法帶來長期正面的影響。

東區商圈逐漸被取代 房東寧空置不降租

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,東區位處北市大安區,除在地的高資產消費族群外,也鄰近國父紀念館、仁愛林蔭大道、百貨公司等各型態生活圈,廣告效益相當驚人,因此一度是國際時尚品牌在台灣插旗的首選開店地點。

不過,隨著鄰近的信義計畫區商圈逐步成熟,尤其商圈內結合商務、會展、旅館、美食、影城等機能,還有多個指標豪宅以及台灣地標台北101大樓助陣。甚至擁有板南線、信義線等兩條捷運路線帶入人潮,商圈聚客效益早已經大過東區。

不過,雖然東區店面空置率居高不下,部分東區房東因取得時間早、成本低,無論大型投資機構、置產客、自用客都無意出售,且租金收入豐厚,形成寧可空置、不願降租的僵固特性。然而,晚進投資客多布局在二線、巷內店面,由於進場成本高,商圈萎縮、投資報酬率不如預期,降租搶客的情形層出不窮,降租幅度超過1到3成不等;但去年捲起旋風的夾娃娃機店,恰好成為這些房東撐住租金、空置率的飲鴆止渴方式。

東區恐出現降租調整 至少2成議價空間

不過,娃娃機店是嗎啡,供過於求的藥效一退,商圈還是得面臨景氣更蕭條、消費降級、電商分食、商圈移轉的現實窘境,加上房租被短租行情撐高,將出現兩段式的降租調整。先跌回兩年前的狀況,再反映近期的熄燈潮,預期跌幅會比預期深,租金兩成的議價空間恐成基本消費。

黃舒衛並指出,目前東區街邊店的軟硬體服務整合、升級都受限,民眾逛街體驗大打折扣。國際大牌紛紛退場,若持續惡性循環,很可能把東區打回只剩目的型及社區消費的市場。

他預期,東區街邊店面臨轉型陣痛,未來兩年還有更大的結構性調整,包括2020年敦南誠品吹熄燈號、忠孝正義國宅都更案完工、大巨蛋爭議可能落幕,商圈東西兩側出現亮眼新星,加上中央地標商店的停業,恐會發生人潮、商機走向新兩極的現象。飽受工程之苦的商家有機會鹹魚翻身,整個商圈也會洗牌、輪動。

  • 近5年東區店面行情走勢

    近5年東區店面行情走勢

  • 捷運站內也來夾夾樂,兩條捷運相會、人來人往的大安站黃金店面也有娃娃機店。(記者吳俊彥攝)

    捷運站內也來夾夾樂,兩條捷運相會、人來人往的大安站黃金店面也有娃娃機店。(記者吳俊彥攝)

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