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進入《房地產紙上叩應》交屋開立足額本票，但之後建商如不歸還本票，該如何因應及自保？
■ 投訴：王先生／台中市
■ 解答：林秋蘭／地政士
Ｑ：1.我購買了1棟預售屋，將於11月底交屋，合約載明交屋時購屋者須開立足額本票予建商，待建商收到銀行房貸及付清所有頭期款後，才辦理產權過戶移轉，請問：若建商收到銀行房貸及本人付清所有頭期款後，屆時不歸還本票該如何因應及自保？
2.因本人所購之預售屋將屆臨請領使用執照及交屋前夕，建商以籌辦所有權移轉登記（我是買方且合約有提到買方須配合預立解約時之產權回復登記文件）所需，要求提供1份印鑑證明！請問︰a. 經洽各地政事務所提供訊息，「產權回復登記文件」新制度，係近1年才修正對嗎？ b. 建商怕買方拒絕貸款核撥或未配合相關取款手續致賣方未能取得貸款時，則持買方已預立產權回復登記文件，再將已辦理之房屋土地產權過戶解除並回復，合法嗎？c. 請問此項產權回復登記文件需用到印鑑證明嗎？如何確保自身權益？如何防止建商將本人提供印鑑證明，使用到其他用途，回復後再過戶予他人變賣？
Ａ：1.建商要求購戶開立支票，是擔心購戶個人在信用問題無法通過銀行貸款或貸款成數不足時，無法收全房價，因此要求開立足額支票。王先生可將該支票抬頭指名售屋的建設公司，並禁止背書轉讓，同時在支票背面註明「本商用本票系某某人（購屋者姓名）購買某某建商在某某路的某某建案某某樓、某某戶之房地款保證兌現之用，收受人不得轉用其他用途，款兌現後此票應無條件交還發票人」。
2.a：目前的確有產權回復新制度。b：雖然產權回復登記是合法措施，但目前建商及地政士都不用這個方法，一來會製造建商與客戶緊張關係，通常都是建商與客戶用協商方式來同意撤銷買賣案件，很少建商會採這麼「硬」的手法，片面就將產權回復登記。因此王先生可與建商協商，取得雙方都能獲得保障的方法。
如果王先生已提出前述房款足額本票，已經給建商保障了，可向建商協調看看，如果建商堅持要拿王先生印鑑證明。王先生可在印鑑證明正面的空白處，註明該證明書只是針對某建案（地點、門號）在某情況下才使用，絕不能轉移其他用途使用。
（記者陳品竹／整理）
投資小套房出租，要注意什麼？
■ 投訴：張太太／台北市
■ 解答：葉凌棋／永慶房屋總經理
Ｑ：台北市目前推案不是豪宅就是小套房，如果想買小套房出租，要注意什麼？
Ａ：1.目前套房市場供給量大，若購買這類產品投資出租，要注意地緣上供給與需求的關係，如果產品位在偏遠郊區或是外來人口不多的區域，沒有承租需求，房子就不易出租。
2.承租套房產品者通常都是外地客源，因此地段的選擇就很重要，最好能兼顧捷運站精華區與生活機能兩者，不但較能吸引承租客，房租也不容易下跌。
3.租金報酬率至少要達到5％才有投資潛力，如果將所有成本（包含維護、賦稅）扣除後，租金報酬率還不到5％，就要考慮投資風險，否則若遇到地段內同類型產品以低房租競爭，就容易賠掉投資報酬。
4.若能過濾客源，就能創造高租金，一般來說外國承租客都願意支出比較高的房租，建議房東不妨提高室內裝潢品味，吸引外國人承租，通常都能收取比本地承租客更高的租金。
（記者王亮勻／整理）
買房子該準備多少自備款？
■ 投訴：吳先生／高雄市
■ 解答：劉天仁／中信房屋副總經理
Ｑ：預計1年後要成家買房子，請問該準備多少錢？
Ａ：目前自備款約占不動產總價之30%左右，擬定好的購屋目標及資金來源計畫表後，強迫自己儲蓄以備齊自備款項，同時也要評估後續是否有每月固定償還貸款的能力，只要本身信用狀況良好，所購的房屋本身條件、座落地點不是太差，一般銀行至少均可貸到70%～80%。而還貸的方式主要有兩種：1.本息定額攤還法：將所貸的本金及貸款利息平分攤至每一期繳付，所以每期所繳金額均相同；這種還款方式較穩定，資金較易安排及調度。 2.本金平均攤還法：將所貸本金平均攤至每一期償付，所以每期所償付之本金均相同，但利息則每期不同。利息之計算係以尚未償之金額計算，這種償付方式雖然初期負擔較重，但每期遞減，愈繳愈少，是一種相當公平合理的方式。
（記者王亮勻／整理）
購買中古屋時，如何預防對方一屋二賣？
■ 投訴：李先生／板橋市
■ 解答：陳坤涵／地政士
Ｑ：最近看上1棟位在板橋市的中古屋，各方面條都很不錯，讓我很滿意，尤其是價格比起附近成交價低了許多，一則以喜，一則以憂，喜的是似乎挑到好貨，擔心的是賣方似乎很急著想賣，我擔心如報紙上所說的「一屋二賣」，要怎麼防騙？
Ａ：實務上，預防賣方一屋二賣的做法有兩種，一是要求賣方辦理「預告登記」來預防，另一種是利用「反設定」來保障買方的權益。
所謂「預告登記」簡單的說，就是限制登記的一種，買方經過賣方同意後，檢附賣方的印鑑證明、土地及建物所有權狀、同意書及買賣雙方的身分證明文件，就可以到土地及建物轄區的地政事務所辦理預告登記，一經登記，在沒有塗銷之前，如果賣方要一屋二賣的話，地政事務所會以「把關」的角色，對於妨礙買方移轉請求權的登記不予辦理，以保障買方的權利。
其次，「反設定」並不是法律所明文規定的名詞，而是買方為確保已支付的價金或擔保賣方違約時，自己可能受到的損失，在簽約時，請求賣方就買方於房屋買賣過戶前，應繳的價金或賣方違約時應給付的違約金額、過戶移轉費用、訴訟費、律師費等，設定一個最高限額抵押權給買方，做為買方的保障。
李先生在設定抵押權後，即可安心交付買賣價金給賣方，即使賣方一屋二賣，李先生所交付的價金也能有所保障。
（記者林美芬／整理）
