乙種工業用地 是合法住宅嗎？
房地產紙上叩應
■ 投訴：卓先生／台北
■ 解答：張欣民／信義不動產企研室協理
Q:請問房屋銷售ＤＭ上，有時會看到使用分區為「工三區」或「乙種工業用地」。這種房子與一般自用住宅在課稅、水電方面有何差別？它是合法住宅嗎？
A:內政部於民國91年2月修正「都市計畫法台灣省施行細則」第18條，放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區，所謂一般商業設施最關鍵的就是，一般零售業、一般服務業、一般事務所、自由職業事務所、運動休閒設施等，這項法令鬆綁，讓「乙種工業區」的土地使用幾乎等於「商業區」。
此外，「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在150平方公尺（專用面積約45坪，銷售面積約60坪）以上，也取消廁所必須集中設置的規定，這一系列來自經濟發展共識、都計法令、建管法令的系列鬆綁，讓「乙工建案事務住宅」大量應運而生。
依照都市計畫法的規定，工業區土地本來就不得興建住宅，如作為非工業使用，即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。
得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」其實只要取得政府核發的建照的建築物都是合法的，不管是過去以廠房名義興建的工業住宅，還是近期的乙工建案，房屋本身都是合法的；但在實際使用上仍有違規之嫌。
乙工建案會衍生糾紛，主要問題在於少數業者在銷售這類產品時，並未充分告知購屋者相關權利義務。其實乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記！這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題，只要在乙工建案依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，實質使用就無從認定是否違法了。
尤其目前公司設立相當簡便，一人就可成立公司，部分小型事業甚至可免開發票，購買乙工建案當做住家使用，購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請部分變更為住宅使用；稅率則可根據住宅使用面積課徵地價稅及土地增值稅。
●自用住宅地價稅率千分之2，房屋稅優惠稅率1.38%。
●水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。而電費部分，只要是作為住家使用，乙工建案的電費也是以住家費率計算。
（記者林耀文／整理）
買中古屋問題一堆，可要求退還訂金？
■ 投訴：劉小姐／台南
■ 解答：劉韋德／信義房屋客法部執行專案經理
（台南劉小姐來信，反映她同學的家人在購買一間中古屋的過程中遇到了許多困擾，希望本刊能代她尋求解決之道。由於劉小姐的來函較為冗長，因此將內容整理歸納為3個問題。）
Q:同學的媽媽買了一間中古屋，當初曾與仲介約定訂金不可退還，但之後發現屋子實在是問題一堆，像是地下室漏水。而當初仲介及賣方有刻意隱瞞的嫌疑，今日是否可要求退還訂金？
A:契約如已成立， 除雙方同意解約外，訂金依法應充作價金一部分而不可要求退還。劉小姐所提到的，像地下室漏水等問題，買方依法是可以要求屋主修繕消除瑕疵，如果屋主拒絕，買方可以寄發存證信函催告屋主修繕。如屋主再拒絕或是根本無法修繕，依最高法院之判決，買方可以提前行使瑕疵擔保請求權，包括減少價金、解除契約，如果可以證明屋主有惡意欺瞞，還可以請求損害賠償。因此買方主張解約，自然可以請求退還訂金。至於仲介公司因對標的物之狀況有調查注意義務，如果因故意過失未告知瑕疵，買方可請求仲介公司賠償損害。
（記者林毅璋／整理）
其他建議
劉振國／北區房屋法務處處長
如已簽訂契約書，是否解約後能取回所給付的簽約金，須視瑕疵情節輕重而定，以本案來說，滲漏水等的瑕疵僅得要求賣方減少價金或者補正瑕疵。如要以房屋有瑕疵而主張解除契約返還價金者，須屬於重大事由，例如影響居住安全嚴重的海砂屋等才可以解除契約，否則解約對賣方有失公平。
另買方就所主張的瑕疵負有舉證義務，故建議買方應先就所發現的瑕疵拍照存證，以作為日後協商談判、調解、或者訴訟的依據。若查明仲介公司有與賣方勾串隱匿漏水交易資訊時，亦可依據民法、消保法、不動產經紀業管理條例等相關規定，請求損害賠償或減收服務報酬。
（記者林毅璋／整理）
法律有規定訂金要付多少嗎？
■ 投訴：劉小姐／台南
■ 解答：劉韋德／信義房屋客法部執行專案經理
Q:在購買的過程中付了訂金30萬元，但仲介說法律現在規定要先付50萬的「買屋費」，請問真的有這麼一回事嗎？法律有規定訂金要付多少嗎？
A:目前法律並無規定所謂「買屋費」，仲介公司所謂的買屋費是否指的是「簽約金」，必須查明清楚。
如果仲介公司指的是簽約金，按照國內一般交易慣例，確實有此一交付義務。
另外，法律目前並未規定訂金數額應該多少，只要雙方皆可接受之金額即可。
（記者林毅璋／整理）
完訂後才知庭院要被政府徵收，該如何爭取權益？
■ 投訴：劉小姐／台南
■ 解答：劉韋德／信義房屋客法部執行專案經理
Q:在付完訂金後，仲介才告知門前的庭院將因馬路拓寬而被政府徵收，請問該如何爭取權益？
A:因買賣標的範圍是否有道路預定地徵收問題，屬於交易重要事項，仲介公司依法必須調查清楚，且告知買方客戶。如果仲介公司未查清楚，就必須負賠償責任。另外，屋主如果已知道庭院將被徵收，基於誠信原則，亦有告知義務，如果屋主故意不告知，買方可以主張屋主不完全給付且無法補正為由，要求解除契約，請求還回訂金。
（記者林毅璋／整理）
其他建議
劉振國／北區房屋法務處處長
此案若確認後是屬仲介的責任，建議最迅速有效的處理方式為計算損害範圍後，向仲介公司或者是各縣市政府消保官申訴；或是向鄉鎮市調解委員會申請調解；也可依據不動產經紀業管理條例向「不動產仲介經紀營業保證基金會管理委員會」申請調處，以確保權益。
（記者林毅璋／整理）