房市展望》交易關鍵字「決」!2018商用不動產拚谷底翻身
去年交易總額創下歷史新低紀錄的商用不動產,狗年是否有機會反彈?圖為台北市信義區鳥瞰圖,是台灣商業不動產指標。(資料照,記者徐義平攝)
◎記者徐義平/專題報導
住宅交易量已出現谷底回升現象,去年交易總額創下歷史新低紀錄的商用不動產,狗年是否有機會反彈?商仲高層分析,狗年商辦市場關鍵字為「決」,只要買賣雙方能夠果決,再搭配政策稅制鬆綁,才有機會擺脫谷底。
保險資金轉股市 去年商辦交易創低
高力國際董事總經理劉學龍分析,去年商用不動產市場有三大特色,首先是資金市場挪動,過往積極投入房市的壽險業者,受法規及稅制衝擊,紛把資金投入股市,光是去年前10月投入台股金額便超過6000億元;且買賣雙方對於價格認知落差持續拉大,又碰上房地產稅制不利外資,使得多數潛在投資人只能對台灣房地產說「再聯絡」。
根據瑞普萊坊統計,去年商用不動產全年交易總額約671.5億元,相較2016年萎縮12%,更僅有2011年奢侈稅實施當年的一半都不到;瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,過去兩年台灣都缺乏單宗百億元以上的商用交易案,且去年商用不動產交易類型中,商辦交易總額僅有104.6億元,勉強突破百億關卡。
廠辦逆勢成長 躍商用市場一哥
反觀廠辦在投資、自用需求雙引擎旺盛帶動下,去年交易總額達到273.5億元,不但較2016年逆勢成長近1倍、約91%,更是首度躍升為「商用一哥」,交易總額較商辦高出1.6倍;其中外資大廠美光記憶體從法拍市場取得達鴻價值27.5億的中科廠房,而郵政壽險、台銀人壽也搶進內科、南軟市場。
至於狗年商用不動產展望,在稅制條件未減輕,壽險業者仍受到金管會「新八條」管制情況下,預期商用不動產投資將逐步轉向「輕資產」或是以股權移轉投資趨勢為主。無論是日本大型旅遊業者HIS以旗下子公司HIS Hotel Holdings承接洛碁飯店,或是新光三越接手高雄草衙道購物中心,還是皇翔、宏普、興富發等本土建商結合國際旅館,都顯示商用市場經營空間仍大,只是對於持有思維已徹底翻轉。
對於商辦租賃市場,信義全球資產經理王維宏指出,狗年有南山廣場、聯合報改建案、國泰民生松江等案釋出,新增供給量超過5萬坪,預估空置率將回復至較正常的水準,租金有機會再向上推升。