多回饋地主300億 奪標險招
價格標權配比與每坪平均租金比較表
記者徐義平/特稿
雙子星開發案昨價格標結果出爐,南海團隊拿下九十分的高分,相當於多分回給地主逾三百億元的房產價值,較對手的藍天宏匯團隊幾乎高出一倍;未來要如何攤提、回收,甚至在各項財務、融資及營運的可行性、穩健程度上,說服貸款銀行團,可說是下了一步險棋來搶標。
高出對手一倍之多
根據第六次價格標「底分」七十五分、「總分」一百分推估,在價格標中,投資人承諾增加回饋給地主的權配及租金,每增加一分,相當於二十億元的價值;以此推估,藍天多回饋地主金額約一五○億元,南海團隊卻多達三百億元,高出對手一倍之多。
如何能賺錢?業界議論
根據藍天宏匯當時說明會透露,該開發案扣除給地主的分回比率後,實際可分回價值金額約六七七億元,扣除開發成本約六百億元,可獲利價值剩不到八十億元,投資收益率不到十五%;而南海團隊分回給地主較藍天宏匯多出一五○億元,最終可分回價值金額不到六百億元,扣掉六百億開發成本,要如何能賺錢?也難怪房產業界議論紛紛。
依據兩組競標團隊的設計規劃,藍天宏匯團隊商場規劃約三.五萬坪、占比約二十三.五%,辦公室面積約九.五萬坪、占比約六十三.八%,旅館約一.九萬坪、占比約十二.七%;南海團隊規劃商場約六萬坪、占比約四十%,辦公室約七.○五萬坪、占比約四十七%,旅館約一.九五萬坪、占比約十三%。
押注商場爆發力
兩組最大差異在商場與辦公室面積占比,商場與辦公室的租金創造力、甚至坪效表現都有所差異,其中商場的坪效與租金創造力都要較辦公室來得有爆發力,商辦則是相對穩定;若南海團隊「押注」商場的爆發力,也未嘗不是一種好盤算。
雙子星 兩隊規劃面積比一比
圖為南海發展團隊的台北雙子星開發示意圖。 (台北市捷運工程局提供)
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