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代價知多少
記者陸敬民／專題報導
內政部統計，94上半年約核發2萬6000件的建照，總樓地板面積約743萬坪。其中住宅用面積以43%的比例居首位，商店用面積約佔22%居次，工廠用則出現衰退。
專家表示，若與93年建照核發量暴增（約近4萬6000件）相比，94年核發建照呈現趨緩跡象，但也攀升至90年以來的高點，住宅產品的總戶數動輒在10萬戶以上，代表房地產景氣復甦，土地開發商大舉投入市場所展現的欣欣向榮景況。
這些新核發建照的住宅產品，與過去最大的不同，在於容積率的改變。
專家指出，在台北市與台灣省政府分別於79年與88年推動全面實施容積率管制前，曾引發建商搶照、搶建的風潮。這些俗稱「舊照」的建案，是間接造成房市供給過剩的因素之一，而且高密度的社區也容易降低居住品質。
相較於舊照，新照的建案容積率較低， 以原本容積強度高達400%以上的舊照建案為例，週邊新照建案可能還不到200%，容積率足足少掉一半。而且新照建案常導入新穎的規劃設計手法，例如都市設計、綠建築與消防避難設施等，從而提高居住水準。上述條件屬於新照建案所具備的優勢，值得消費者參考。
不過，凡事都有一體兩面，專家透露，與舊照建案相比，新照建案容積率降低，建商可銷售坪數減少，在可分攤土地與營建成本的單位面積變少的情況下，每坪單價可能會提高，消費者必須花更多的錢才能買到。
從維護居住品質的角度來看，低容積率、低建蔽率的低密度社區應該被肯定，即使消費者可能要多花一點代價才能取得，長遠下來都是值得的。
選屋撇步／公設比控制約3成
記者林耀文／專題報導
新實施的建築法規要求建築結構、防火安全的標準嚴格，消費者面對這種住宅社區轉變後的新風貌，應注意建築規劃品質與社區管理維護情形，大樓社區維持合理的公設比控制，與透天社區管理維護品質提升，都是消費者看屋時觀察重點。
台南市建商公會理事長林清華指出，新建築法規實施後，影響基地可建樓地板面積減少，這對建商開發市中心的高地價基地意願會降低，因此台南建商紛紛轉向新開發區的低容積且低地價土地，規劃樓高4層內的透天別墅產品，包括安南區、北區與永康一帶，都將是今年台南透天產品完工集結區。
以大樓產品為房市主流的高雄房市，從去年下半年開始，建商為因應新法規，已逐漸降低購買大樓基地意願，並且針對首購大樓產品，打算採取3拼或4拼的規劃模式，以控制公設比維持在30%上下，避免公設比過高，影響消費者購屋意願。
建築師李東樵表示，由於新法規將大幅降低容積獎勵值，透過單層戶數增加分攤梯廳、樓梯間的設計手法，將成為常見型態，因此消費者要求單層居住單純，選擇舊照大樓採雙拼規劃的產品，趁今年這類大樓完工量體增多，進場選擇規劃優質的首購大樓，應是良好時機點，等這波新成屋去化後，新照大樓公設比提高達32%，相對也會拉高房屋總價帶，社區管理的維護與鄰居互動情形，都是購屋考量新方向。
規劃轉變／樓層拉高空地也增加
記者陳品竹／專題報導
8樓以上的住宅，必須設置雙逃生梯，適用新法規的新建築，在負擔兩個逃生梯下，勢必公設大增，為降低公設，市場將會出現樓層拉高，空地比增加的塔式設計建築。另外就是為滿足市場眾多的首購族群，小型基地興建8樓以下單逃生梯產品將出現。
戴育澤建築師指出，由於新照建築要負擔雙逃生梯，公設比大增，為了降低公設比，過去雙併大樓產品，可能成為絕響，或是只有大坪數的頂級大樓才會出現。一般市場產品，為壓低公設，3併、4併、6併將成普遍產品。不過因為公設比提高（30%上下），8樓以上的大樓產品可能以50坪以上的中大產品為主（實品約30坪）。而且可能以樓層拉高、增加戶數來分擔公設的塔式對稱設計為主。容積率集中拉高，建蔽率降低、空地比增加，通風採光應該更好。
戴育澤指出，不過目前首購大樓的市場需求仍是相當大，但前述50坪以上的大樓住宅，房價又非年輕首購族所能負擔，因此小型大樓基地，興建8樓以下單逃生梯、公設比較低的產品，將成為首購產品主流。或是將住3土地以容積率集中使用而興建14樓左右的大樓。
戴育澤指出，與舊照相比，新照的大樓，可能會讓消費者以同樣的價錢，買到實際坪數較少的房子，但因空地比增加，降低建物比鄰興建而成為水泥叢林，有助都市景觀的改善，而雙逃生梯，無論是遇到火災或地震，疏散逃生也都較快速、方便；以居家安全角度而言，還是有利的。
公設增減／公設比高 管理費也高
記者林美芬／專題報導
未來的社區跟現階段的社區有什麼不同？建築師張國章說，公共設施比率越來越高，公共設施及建材越用越高檔，管理費越來越高，同樣的，帶動整個生活品質往上攀升。
張國章認為，從外觀來看，整個的建築風貌不容易見到巨幅改變，第一次購屋的消費者也很難比較公設比提升、建材等級提升的變化，但第二次以上購屋的消費者，就比較容易在建築內容上看到改變。
而事實上，建材等級及公共設施比率的往上攀升，都是近年新社區明顯的趨勢，張國章說，這些趨勢主要還是受到市場競爭的因素牽動。
不到5年間，各社區大樓的管理費，平均是每坪40-50元，但現在的台北市區內大樓，每坪90、100元已經是普通價格，豪宅管理費到每坪150元、200元等，也不是新聞；這些費用來自於公設項目增多、且住戶對大樓維護、生活照顧的要求等級增加，相對增加諸多費用。
公共設施部分，張國章說，過去的公共設施習慣地放在地下室，以增加1樓以上空間的使用，但陰暗的公設，使用率也偏低，比較新形態的設計，公共設施已經跳脫黑暗，走向陽光，1樓零店面放公設，甚至1、2樓都是公共設施的做法，也越來越普遍，位置帶動使用率，使用率也有提升之勢。
這些情況自是不錯，但消費者的荷包也跟著失血，張國章認為，公設的高低與使用，其實是見仁見智的問題，如果好好運用，對整個生活品質是有大幅提升的效果。
這些必須付費的生活品質，消費者當然要好好檢視，張國章建議消費者，找到有信譽的建設公司，是首要之急，這些建設公司為了永續經營，對各項專業領域及要求，都可以減少消費者許多可能的疑問及麻煩，當然，也少花冤枉錢，花錢也可以取得相對品質的服務。
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