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〈財經週報-2020房市展望〉房產回溫 自家人左手換右手

2019/12/30 05:30

2019年是大型指標案自家人造市、左手換右手頻繁的一年,圖為威京集團孫公司買下自家豪宅「陶朱隱園」。(記者徐義平攝)

記者徐義平/專題報導

2019年堪稱房地產創紀錄的一年,不但全年商用不動產、土地買進金額均創統計以來新高,連前幾年人人嫌棄的地上權案也標出歷史新高單價;不過,2019年也是大型指標案自家人造市、左手換右手相當頻繁的一年。

權利金調整 風險可降低

仲量聯行指出,今年地上權案因地租計算降低投資風險,大幅提升投資信任度及進場意願,松江南京及信義區行政中心地上權案投標金額皆大幅超過底價,顯見市場熱度。預期明年第1季將推出的世貿3館地上權案,可望創下2020年地上權案投標金額高峰。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,由於商辦需求熱、蛋黃商業區土地難求,不僅租金持續走揚,交易價格也屢創新高,建商、壽險業紛紛從現貨市場跨足「期貨」市場,今年不止搶樓,還有搶地;無論法拍、地上權、公辦都更,這類評估條件複雜、經營風險較大或獲利門檻高的產品,都高價賣出。

黃舒衛說明,地上權案調整權利金給付方式、地租暴漲風險後,確實讓投資人重新評估,加上幾個過去開發完成或興建中的地上權案都整棟順利出售,加上租金走勢、供需失衡現象,更提供投資人信心及新想法;然而,金管會近期對壽險業跳空出價發出流動性、安全性等檢討後,預期未來市場需求雖然強,但出手會較為保守。

自家人造市 待市場考驗

不過,今年自家人造市動作頻繁。房地產業者統計,2019年自家人買進或買回的案例,包括中石化以372億元買回威京集團旗下京華城、威京集團孫公司買下北市信義計畫區的自家豪宅「陶朱隱園」;此外,南港輪胎大型開發案「世界明珠」,自家人一週內砸近60億元掃進近60戶,每坪單價突破170萬元,較南港住宅行情翻倍,直追大安區、信義區豪宅價位。

《住展》雜誌經理何世昌認為,以台灣不動產市場慣性來說,自家人造市要成功,需要幾個外在條件,一是房市景氣持續上揚,作價才能慢慢被消費者接受;二是賣方的口袋夠深,才能撐好幾年守住價格,假如堅持不住,中、後期價格放軟,前期造市等於前功盡棄;第三是造市價格不能偏離市場行情太多,若高到多數買方覺得離譜,恐怕很難達到價格定錨目的。

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