晴時多雲

〈財經週報-封面故事-資訊篇〉第一次買REITs就上手

2019/02/18 06:00

REITs發行流程

記者張明富/專題報導

2018年以來,相較於景氣低迷的住宅市場,商用不動產投資逐漸加溫,台北頂級商辦租金節節上升,而美中貿易戰促台商回流設廠,也讓工業區土地一地難求。但是不論是商辦或旅館,投資金額動輒數億、甚至數十億元,想當包租公包租婆,一般投資者恐是無力負擔。「只要1萬元,有機會當蔡宏圖、蔡明忠的房東。」REITs發行時,打出聳動的標題,讓投資者心動。

對一般投資者來說,投資REITs流程相對簡單,且比直接投資不動產流通性較高。投資人可以用較少的投資金額,獲得商用不動產帶來的收益。

台灣REITs採取封閉式共同基金的運作模式,以有固定現金流量的不動產為主。每單位面額為10元,最小申購金額1萬元,交易方式與股票、基金投資方式一樣。規模20億元以上者,在櫃買中心掛牌;30億元以上者,在證交所上市。

REITs市場分為初級市場(發行市場)及次級市場(交易市場)兩種。首先在發行市場類似於基金申購作業,掛牌後可以透過券商賣出。若手上沒有REITs者,可以在交易市場直接買進已掛牌的REITs,等待獲利時賣出,或是繼續持有賺取配息。

REITs主要投資標的為不動產,主要收入來自租金。依據不動產證券化條例,REITs之信託利益應每年分配。REITs具有分離課稅的優點,配息可適用分離課稅,不併入綜所稅計算。不僅免徵證所稅,出售REITs的資本利得也是免稅,對於高所得投資人更具有吸引力。

另外,房地產景氣與利率水準是REITs重要的參考指標,若房地產景氣不振,商辦大樓、廠辦的房租不會有上漲空間,標的出租狀況也會影響收益,配息自然也會減少。若是升息次數多,REIT就會面臨一定的壓力。

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