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台灣不動產價格長期趨勢是向上的，老闆只要口袋夠深，哪怕年報酬率不到1%，氣長終究是對的。（資料照）
柏里克里斯．吳
筆者近來著力最多的是商場／飯店的開發案，這樣的開發案，說實話，在技術上及法律上多有先例，也因此，可行性分析大抵是落在老闆身上，往往老闆說說期望，建築師及設計師就能搞定大部分的工作了；完稿後，老闆看著漂亮的意象圖，沈醉於多年夢想已然成形，他的技術及法律可行性當然也一併完成了！沒有懸念地，這開發計畫勢必要完成！
財務可行性分析 替代方案均呈現
可行性分析是所有開發工作者朗朗上口的名詞，可以簡單地區分成不同面向，至少應包括技術可行性分析、法律可行性分析及經濟／財務可行性分析。細心的讀者當然會發現，那麼財務工作者的財務可行性分析呢？不是應該要有財務可行性分析及融資可行性分析，才能進行開發嗎？
過去，我曾擔任電廠開發案中財務模型分析的財務顧問，在各種數字間夜以繼日的推敲，分析著台電購售電合約中容量電費及能量電費的計價方式，試著進行不同的情境分析，企圖找到任何蛛絲馬跡以提高融資可行性，同時，為了展現專業價值，一步一步地計算渦輪機開機到滿載、滿載到停機可能耗費的時間及其負載發電量，還考量能源轉換效率及機器年度磨耗率等，甚至還要分析冷卻空氣後提高能源使用效率之所得與投入冷卻設備的成本效益分析。再者，要熟悉工程營造險、延遲完工險及營運中斷險等保單內容，還有，工程合約裡的完工條款及未及時完工的賠償條款也不能忽略，哇！財務工作者的任務真的不少！畢竟電廠開發案不多見，凡事都必須步步為營，財務可行性分析真的很重要。
老闆美夢等實現 財務分析過過場
至於一般的商場／飯店開發案呢？市場上的成功經驗比比皆是，而老闆的腦海中也只有成功的畫面，此時，行銷主管的評估配合著老闆多年的夢想，簡直是天作之合，再完美不過了，任何的負面想法出現在其中，都將顯得多餘且不智，那麼財務人員的情境分析及可行性評估呢？這就得靠智慧了！
有一次，怎麼看都覺得某商場開發案成功因素未具備，用比較通俗的說法是定位不明且市場胃納不足，那時琢磨著，自己也不是個初出茅廬的小子，便不客氣地提出幾個自覺相對中性的看法，指出財務預估中的營收比重與開發案運營特色不太相稱，造成有高估營收的可能性；一開始老闆也「嗯！」的一聲，點頭似乎表示贊同，且要求開發小組再研究！
不動產開發大案 老闆想法不一樣
各位，這再研究的結果是什麼呢？到底行銷預估部門要舉證來再次說明老闆的天縱英明；還是會支持財務人員的考量重點，然後使他們的工作也瞬間不見了呢？記得那時老闆在方向上同意我的部分看法；但後來竟裁示說了「規劃是一回事，但很多開發案的開發結果與原來的規劃與評估都不一樣！」。
果然是深謀遠慮的老闆啊！一直以來，台灣的不動產價格長期趨勢是向上的，就算是一個短期失敗的開發案，只要口袋夠深，哪怕年報酬率不到1%，氣長的老闆終究是對的！於是，開發案就這樣Go!Go!Go!。啊！如此的正面思考確實彰顯出老闆跟伙計的不同之處，伙計看到的是風險；而老闆則是悠遊於其多年的夢想之中。（作者為不動產開發公司財務副總）
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