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進入「二房東條款」6月上路 檢察官解說9大重點
房屋出租市場糾紛頻傳，內政部已公告「包租契約」及「轉租契約」應記載及不得記載事項，預計6月實施，對「二房東」進行規範。（資料照）
首次上稿 03-05 23:01
更新時間 03-06 06:29
〔記者吳政峰／台北報導〕「二房東」盛行，但卡在法源模糊屢生爭議，內政部上月24日公布俗稱「二房東條款」的定型化契約條款，試圖解決規範不明問題，定今年6月1日生效，基隆地檢署檢察官劉彥君特別整理並解釋修法9大重點，提醒讀者應注意之處。
1、規範對象
「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」用以規範「包租業者」承租房屋後，再行轉租予「承租人」的法律關係，與直接第一手房東房客間的房屋租賃關係有別。
2、租屋期間
為防止不法「日租套房」，明訂租賃期間不得少於30日，但也不得逾包租契約的租賃期間。
3、收取押金上限及應返還時間
為防止包租業者超收或拒不返還押金爭議，明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。
4、相關費用分擔
包租業者與承租人相互間可約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔，但特別明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時，計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，以避免包租業者假藉收取高額電費，謀取不當利益。
5、房屋修繕責任
未來房屋或附屬設備損壞時原則上由包租業者負責修繕，惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時，包租業者即不負修繕義務。包租業者修繕期間，房屋若無法居住使用者，承租人「得請求扣除該期間之租金」，即當房屋設備需要修繕（漏水、水電故障）主要由包租業者進行修繕，但若是因租屋者使用損壞則包租業者不負修繕義務。需修繕房屋而無法居住時，承租人可以請求扣除無法居住期間的租金。
6、租約終止相關規範
（1）法定終止：規定包租業者與承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前（依不同情形有3個月及30日等2種期限）以書面通知他方。但有危害公共安全或危及承租人安全健康時，得不先期通知。
（2）意定終止：即使無法定終止租約之事由，租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下，約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方，未為先期通知而提前終止租約者，應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。
7、告知義務
包租業者也需事先告知是否為凶宅、海砂屋。
8、明訂禁止約定事項
為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，故訂有不得記載事項，包括有：
（1）不得約定廣告僅供參考。
（2）不得約定承租人不得遷入戶籍。
（3）不得約定應由包租業者負擔之稅費轉嫁至承租人，即不得限制承租人。
（4）不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。（例如：凶宅）
（5）不得約定出租人須繳回契約。
（6）不得約定本契約通知僅以電話為之。
9、爭議處理
針對專業包租業者也提出所謂的公會協助義務，未來當房東提前終止包租契約，包租業者應該自5日內通知承租人需終止轉租契約，並且要協助承租人優先承租其他租賃住宅。若包租業者因故停業、解散或他遷不明時，承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，公會或其全國聯合會「不得拒絕」。
劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲，新制上路後，包租業者若違反「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定，除契約條款無效外，經主管機關令限期改正卻未改正者，還可依消費者保護法第56條之1規定，處3萬元以上30萬元以下罰鍰，且可連續處罰，應特別注意！
