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進入政府代拆都更釘子戶 檢：難除民眾疑慮
政府可協助業者「代拆」釘子戶，雖然設有四道門檻，但檢察官劉彥君認為，恐無法卸除民眾的疑慮。（資料照，記者鍾泓良攝）
〔記者吳政峰／台北報導〕「都更條例」修正案通過後引發民眾熱議，主要起因為條款規定政府可協助業者「代拆」釘子戶，雖然設有四道門檻，但基隆地檢署檢察官劉彥君認為，恐無法卸除民眾的疑慮。
劉彥君指出，台灣民眾長期對政府公信力信任基礎薄弱，就實務曾發生事例，如：台北市的「文林苑」與「永春都更」拆建案爭議迄今仍未平復，雖然修法規定政府透過四道事前機制與聽證才能協助代拆，但恐無法卸除一般民眾的疑慮，主要原因在於一般民眾對於公權力信任還是高度存疑，難以破除政府圖利都更實施者的迷失。
劉彥君表示，政府代拆是這次修法最受矚目的議題，修法後強化不同意戶權益的共有四道機制處理，包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通；修正案也授權地方政府訂定自治法規，針對實施者申請代拆之申請條件、協調、評估方式、拆遷作業及其他應遵循事項予以明定。
除了代拆議題，劉彥君認為，本次都更條例修法，加上小基地建物能採行的「危老條例」，及政府所積極推動老舊建物實施「耐震評估」與「耐震補強」的政策，可稱都市更新『三箭』，確實能加速人民參與都更、危老或耐震補強的意願與積極度，讓老舊建物的更新重生，有一條順利安全的路。
目前可確認的是，若要考量以危老條例來進行老屋重建，其中的百分之十時程獎勵以2020年5月9日前申請為限，截至目前為止已剩餘約1年的時間；而危老條例於107年5月10日公布施行，當時乃為因應「都市更新條例」修法緩不濟急之下，藉此提供快速之獎勵誘因、簡化行政程序，並適用小基地面積重建，來因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質。但現在危老條例已修正法制上誘因已不見得比都更條例優惠。
不過，因危老條例後續政府須依法制程序陸續公布相關子法，以及地方政府所需配合的自治條例等，且相關制度需磨合期，制度施行上仍有配套問題要檢討，故也造成有意願整合之建物所有權人雖想採以危老條例重建，但因時程獎勵相當急迫而來不及準備，外界紛紛質疑「危老都更獎勵，看得到吃不到」。
另外，「容積獎勵明確化」也是修法重點，劉彥君指出，本次統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，以使實施者與都更戶所有權人在進行整合與商議權益分配階段，就可明確知道都更案經容積獎勵後的總容積，以消除過去常遭詬病容積獎勵不確定性疑慮；而在賦稅減免方面，之前通過的危老條例，對於危老條例重建後的房屋稅優惠期限已延長至最長可達12年，這次都更條例修法也一併比照；而對於百分百同意的協議合建，再增加土地移轉予實施者部分之土地增值稅優惠。
劉彥君進一步解釋，此次新增5項容積獎勵項目，光中央政府合計就有13項容積獎勵項目、逾百分之130的容積獎勵可供挑選申請，包括新修正都更獎勵項目與額度，新增「結構堪慮建築物」、「智慧建築」、「耐震設計」、「無障礙環境設計」及「協議合建」等項；而前3項各自最高獎勵額度為百分之十、後兩項最高為百分之五，若加計既有的8項，合計超過百分之130的容積獎勵項目供實施者挑選。且採取只要符合就一定要給容積獎勵的「達標制度」，改變過往由都更委員會的審議制度，此改變是為降低審議過程的不確定性，更方便參與都更建物所有權人未來在整合階段就可試算出初步可分回多少坪數面積的房屋。
究竟老屋重建要採用都更或危老條例，劉彥君透過台灣司法人權進步協會表示，都更條例規定的容積獎勵上限為百分之50，危老條例上限為百分之40（含百分之10為時程獎勵），應視建物所有權人整合狀況，建物基地面積大小、容積獎勵，以及審議時程等因素綜合考量來決定。
劉彥君特別列出本次都更條例5個修正重點供民眾了解：
1. 容積獎勵明確化，增加民眾參與都更之信任。
2. 各界關注的代拆議題，以弱勢保障為前提，以公權力為後盾。
3. 銜接危老條例，協助危險建築物重建。
4. 增強公辦都更量能，強化執行工具。
