中廣賣樓怪怪的 持有16年估價倒退嚕
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2015-08-19

〔記者高嘉和、張慧雯/台北報導〕中廣股票爭取興櫃轉上市,董事會在八月十二日通過減資及出售大樓等議案,但次日公告的「中廣董事會決議擬處分松江大樓、林森大樓事宜」,兩棟大樓的估價竟然比十六年前持有成本接近、甚至更低,如此「倒退嚕」情形,讓房產業者覺得「怪怪der(怪怪的)」,指出就算未來採公開標售方式,但底價未免低得離譜!

房產業者:底價低得離譜

中廣發言人馮小龍對此強調,雖然這幾年來土地價格有上漲,但建物價值已折舊近一半,累計折舊金額達二十四億元,目前兩棟大樓的帳面價值是四十一.五億元,按鑑價結果合計接近七十億元,怎會有賤價出售或高買低賣的問題。

中廣:建物折舊 無賤價出售

依公告內容,中廣是委託兩家不動產鑑價公司,其中寶源不動產估價師聯合事務所對松江大樓估價金額約三十四.四七億元、林森大樓估價金額約三十五.三六億元;易翔不動產估價師事務所對松江大樓估價金額約三十三.九九億元、林森大樓估價金額約三十四.三一億元;但對比中廣公開說明書,松江大樓是在八十八年十月持有,成本是三十六億元、林森大樓是同年六月持有,成本約三十三億元,松江大樓竟出現估價比持有成本還低的情形。

中廣的解釋,讓房產業界直言「怪怪der」;業者舉例,以去年上市公司新光合纖決定處分位於台北市松江路及長安東路口的整棟大樓,委託第一太平戴維斯以二十四.二億元底價標售,底價較三年前購入成本高出三十三%。但基地面積比新纖松江大樓還大的中廣松江大樓竟出現估價「倒退嚕」,業者說的確有些「怪怪der」。

業者進一步分析,林森大樓土地面積約四九六坪、松江大樓約五七五.三六坪,兩塊容積率都不低,林森大樓容積可達五六○%、松江大樓可達四○○%,林森大樓每坪土地行情估達五五○萬元、松江大樓約四五○萬元,兩棟大樓光土地價值就近五十億元。

業者:租金收益應回推

業者再指出,因兩棟大樓屋齡未達都更獎勵年限三十年規定,加上仍有實質租金收益,按理說建物價值的確會遞減,但租金收益應該要回推進去;這可從預計十月標售的新光三越A8館,屋齡十餘年,但標售底價除看土地價值,也加計租金效益,底價高達二八○億元,相較五年前安泰人壽以一一六億元向新壽買下地點接近、面積相近的A11館,行情是翻漲超過一.四一倍;中廣兩大樓估價是有些怪怪der。

  • 中廣打算處分松江大樓(下)、林森大樓,但對外公告處分事宜,兩棟大樓的估價竟然比十六年前持有成本接近、甚至更低,引起房產業者質疑,其中恐怕另有文章。(記者羅沛德攝)

    中廣打算處分松江大樓(下)、林森大樓,但對外公告處分事宜,兩棟大樓的估價竟然比十六年前持有成本接近、甚至更低,引起房產業者質疑,其中恐怕另有文章。(記者羅沛德攝)

  • 松江大樓。(記者羅沛德攝)

    松江大樓。(記者羅沛德攝)

  • 中廣基本資料

    中廣基本資料

  • 中廣近三年營運狀況。(資料來源:股市觀測站 製表:記者高嘉和)

    中廣近三年營運狀況。(資料來源:股市觀測站 製表:記者高嘉和)

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