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IRR定義（記者：魏錫賓）
■柏里克里斯．吳
做財務的人大概從唸書到退休都與IRR（Internal Rate of Return—內部報酬率）脫不了干係，原因無它，因為這個方法好用、簡單也易懂；不過，在我的職場生涯上，有時候卻好像不是那麼一回事。因為，我以為它好用；但如果情境稍為轉個彎，有的財務人就忘了拿出來用了；我以為它簡單易懂，但有些老闆或決策者可能不看內容或假設條件，造成不同的人或不一樣的情境的不同簡報，竟然有不一樣的結果！
房產開發速戰速決 不須用IRR分析
忘了把這工具拿出來用，倒不是談不動產開發業，特別是我待過的住宅房地產開發銷售業；這個行業講究速戰速決，以3年內全銷為目標，業界很清楚，房價趨勢及用地取得才是獲利關鍵，如果要算IRR有沒有大於哪個門檻，免了！算是白花時間了。這個行業的損益兩平參考值用簡單的計算機敲一敲，大概就有譜了。所以，有的行業不用IRR來分析是有其道理的。
租賃售後租回IRR 利率有那麼低嗎
在這裡，要談的第一個案例是跟租賃公司的往來，而且我實際碰到的案例不只一次！
普遍來說，跟租賃公司通常是「售後租回」，租賃公司的條件，一開始便要收個手續費，然後再每月收租金。這裡，借款人關心的是什麼？除了車子租賃的稅賦好處及資產負債表外融資外，當然是利率！那麼利率怎麼算？我碰到的財務人員有人相信過租賃公司的利率是3~4%！不曉得是租賃公司的人舌燦蓮花，還是財務人員忘了老師的教誨，連算都沒算，還是不曉得麼算？
如果轉個彎不要看付出的利率，而從對手方租賃公司的IRR觀察呢？它的IRR不就是你負擔的利率！也就是說，看租賃公司一開始支付你多少錢，然後他每期回收金額，一算就能得到租賃公司的IRR，管它怎麼收手續費，或可能加回存條件。是吧！利率有那麼低嗎？
前面說的案例應該是我碰到的財務菜鳥一時不查，忘了課堂上的基本功！我想另外說一個不同的案例，是我在一家財務顧問暨投資公司上班碰到的真實情形，請容我再重述一次，財務顧問公司！
那年，我還年輕，幫著我的主管評估同一地點擴產投資案的可行性。一開始，我便不與既有的投資案做合併計算報酬率，畢竟既有投資案已與建運轉7、8年了，而且前幾年實在沒賺到錢，此外，從擴廠投資的角度，合併評估也沒有必要！因此，我依既有投資案當時的產品售價、市場預估銷售成長數量及新的投資成本去設算擴廠投資案的報酬率，那時還真認真，算了自由現金流量報酬率（Free cashflow IRR），還分成專案自由現金報酬率（Project IRR）及股東權益自由現金報酬率(Equity IRR)，末了，又算一個股利分配報酬率（Dividend IRR）！只差沒預估未來上市後依每股盈餘及夢想本益比，再算一個報酬率！因為算到自由現金報酬率，就讓我「哇！真棒！好案子！」。
兩投資案合併計算 投報率差別很大
當主管興沖沖跟老闆報告並討論後，老闆也頗開心；但下了一個指令—「與既有投資案合併算一下投資報酬率」，我雖然心裡想不懂為什麼要合併計算，但也想著頂多再花個功夫算一算就交差了，沒想到如實表達竟是個夢魘的開端！既有投資已經8年了耶！再加上擴廠案興建期至少兩年，總共10年！再美的美女，也經不起時間的摧殘！投資案報酬率，也一樣！
投入時間放同1年 投報率起死回生
結果，這個案子沒在我主管手裡完成，只因為合併計算後投資報酬率不好看！最後，投資案易手給其它主管後，竟不可思議地起死回生！經我多方的打聽，原來其它主管是把過去投資的投入時間放到跟擴產投資同1年！妙哉，這跟美女換膚拉皮實有異曲同工之妙！只可惜了我的主管找到我這麼一個誠實的笨蛋！
其實，公司內部的事有時候也是講不清的。到底IRR是否簡單易懂？我想我還是想得單純點好，它的確是！(作者為不動產開發公司財務副總)
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