<熱門話題>預售案即賣即登錄漏洞 單價灌水 豪宅實價現形


2018-02-05

記者徐義平/專題報導

實價政策實施超過5年,內政部研擬預售案也要即時揭露。不過,現行預售屋揭露資訊存在揭露不精確的地雷,其中大安區首個預售揭露單價便突破200萬元的「水樹之間」,使用執照取得第一次移轉時的揭露單價竟然縮水,下修至不到200萬元。

該案在2013年10月至2014年1月,陸續揭露10筆預售時售出資訊,其中頂樓14樓總價1億1,888萬元,坪數58.23坪、每坪成交價210.3萬元;但該案蓋好第一次移轉再度揭露價格時,總價維持1億1,888萬元,坪數卻增至68.43坪,每坪下修至196.7萬元,出現預售與交屋單價每坪落差13.6萬元的情況。

預售實價未含車位 價格出現落差

事實上,該案預售時未登錄車位坪數,卻登錄車位價格,交屋時登錄則加計車位坪數,因此造成預售、交屋登錄不同價的奇特情形。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,該案在實價登錄的預售買賣及不動產買賣登錄時,雖然總價一樣,預售也有拆算車位,但交屋後調升車位單價為350萬元,壓縮住宅分拆後的總價,使得每坪單價變低。

房屋登記面積包括主建物、附屬建物、共用部分,其中共用部分,除了一般消費者熟知的大公、小公外,往往包括停車位。現階段是將車位坪數、車位價格拆離後,剩餘房屋價格除以剩餘的房屋面積,就是房屋單價,但過往建物產權登記較為粗略,以致車位坪數、車位價格的拆法不盡相同,最後房屋單價也不同。

實價登錄精進 漏洞可望減少

不過,由於產權登記、實價登錄的精進及普及,房價計算方式越來越透明,爭議將會越來越少。若未來走向雨遮、屋簷等附屬建物不計坪、不計價、甚至實坪制,紛爭也會降低。但部分豪宅藉由墊高車位價,以規避央行豪宅限貸或每坪300萬元的「彭總裁關卡」,或是用精裝修內含或另計的方式來調整價格,恐怕還需要更多的資訊揭露、專業判斷才能破解。

「水樹之間」建案位於北市大安區信義路三段,基地面積僅47坪,被戲稱「鳥籠建案」,為地上14層、地下5層的商業大樓,用途為一般事務所,坪數41坪至54坪,一層一戶,僅13戶,但公設比竟超過4成。

購買高總價房產 看清車位藏在哪裡

對照實價揭露與地籍資料,該案已售出10戶,其中香港商開雲有限公司一口氣掃進8、9及12樓共3戶,根據商業司公司登記資料,該公司登記在北市經隆路,負責人為黃姓自然人,似乎與已被聯發科併購的晨星創辦人之一有關。此外,該建案買家還包括知名牙醫、前文化部高層等。

天時地利不動產總經理張欣民表示,這種現象很有可能成為未來政府要朝向預售案即賣即登錄的漏洞,因此,建議民眾對於這種高總價、高單價的房地產,仍要仔細看清楚車位的坪數藏在哪裡,畢竟車位坪數登記在哪裏以及車位的價格拆算,很可能讓單價出現極大落差。

  • 「水樹之間」(中)位於北市大安區信義路三段上,基地面積僅47坪,被戲稱為「鳥籠建案」。(記者徐義平攝)

    「水樹之間」(中)位於北市大安區信義路三段上,基地面積僅47坪,被戲稱為「鳥籠建案」。(記者徐義平攝)