<分產>房地合一上路 贈屋節稅小心加倍奉還


2018-01-08

記者鄭琪芳/專題報導

想要把房產移轉給子女,怎麼做最能節稅?根據「遺產及贈與稅法」規定,遺產及贈與金額的計算,土地按公告土地現值、房屋則按房屋評定現值,兩者均明顯低於市價,因此早期常見將房產以贈與或繼承方式移轉子女的節稅規劃,比變現後再給子女划算許多。不過,「房地合一」稅制上路後,除了繼承2015年以前取得的房地適用舊制之外,贈與及繼承的節稅效益已大打折扣,若受贈或繼承後不久就將房地出售,可能面臨高額的財產交易所得稅,原本省下的稅可能得加倍奉還。

國稅局官員說明,父母想要將房產移轉給子女,有「買賣」、「贈與」及「繼承」3種方式,有些民眾會採「買賣」方式以規避贈與稅,但二親等以內親屬間財產的買賣,無論雙方訂定買賣契約或贈與契約,仍可能被視為贈與而課徵贈與稅,而且要課土增稅及契稅;不過,若雙方訂定買賣契約且能提出已支付價款的確實證明,而且價款不是由賣方(父母)貸給或提供擔保向他人借得,則可免課贈與稅。

財產2,000萬以內 不易被課遺產稅

若以繼承方式移轉房產,免課土增稅及契稅,須課遺產稅;若採贈與方式,除了要課贈與稅,還要負擔土增稅及契稅。目前遺贈稅稅率,5,000萬元以下課徵10%、5,000萬至1億元課徵15%、1億元以上課徵20%,遺產稅免稅額1,200萬元,且有配偶、父母、子女、喪葬費等扣除額;至於贈與稅稅率,2,500萬元以上課徵10%、2500萬至5000萬課徵15%、5,000萬以上課徵20%,每人每年免稅額220萬元。

因此,若父母名下財產不多且無生前分產的必要,讓子女繼承房產較划算,遺產總額2,000萬元以下不容易被課到稅。若父母名下有鉅額財產,則可生前逐年贈與子女,以減輕遺產稅負擔;例如,可以利用每人每年220萬元的贈與免稅額,分年贈與現金給子女,讓子女自行購屋,可以省下贈與稅、土增稅及契稅。

贈與或繼承房產 富人節稅手法多

財政部賦稅署官員指出,由於遺產及贈與金額的計算,土地按公告土地現值、房屋則按房屋評定現值,而兩者均明顯低於市價,因此早期常見贈與或繼承房產的節稅規劃,除了買房贈與子女以取代高額現金贈與之下,甚至將名下房屋拿去高額貸款以規避遺產稅。

「有些代書觀念沒有改,現在還是用這種方式幫客戶規劃。」賦稅署官員表示,事實上,「房地合一」稅制上路後,這種節稅規劃可能得不償失,雖然省下一些遺贈稅,卻可能要繳納更多財產交易所得稅,因為「房地合一」稅制規定,繼承及受贈取得的房地,出售時計算財產交易所得時,取得成本也按繼承或受贈時的公告現值及房屋現值計算,由於取得成本大幅壓低,等於大幅墊高獲利,加上「房地合一」稅制適用稅率高,可能要繳更多稅,反而得不償失。

房地合一上路 贈屋節稅不容易

舉例而言,劉先生以3,000萬元買了房子贈與兒子,公告土地現值及房屋評定現值約1,200萬元,扣掉免稅額220萬元,須繳納贈與稅98萬元;相較於贈與現金3,000萬元,省下贈與稅194萬元。不過,劉先生兒子受贈房屋後不到2年,便以4,000萬元出售,實際獲利1,000萬元,因持有期間不到2年,適用「房地合一」稅率35%,原本要繳稅350萬元;但因為是受贈取得的房產,房地成本按房地現值1,200萬元計算,若未考慮物價指數調整等,交易所得約2,800萬元,須繳稅980萬元,等於多繳了630萬元,遠高於當初省下的贈與稅194萬元。

善用贈與免稅額 分年移轉最保險

賦稅署官員說明,「房地合一」稅制上路後,除了繼承2015年以前取得的房地適用舊制,還有一些節稅空間之外;想要將財產贈與子女或留給子女繼承,除非子女受贈或繼承後6年內不會出售且符合自用住宅規定,可以適用自用住宅免稅額400萬元及優惠稅率10%,否則就要考慮未來子女出售時可能面臨的重稅。

國稅局官員則建議,目前贈與稅免稅額每人每年220萬元,子女婚嫁時還有100萬元免稅額,父母若要將財產移轉給子女,可以提早進行規劃,夫妻2人1年贈與440萬元以內免稅,利用贈與稅免稅額分年贈與子女現金,讓子女自行購屋,或由子女以市價購買父母名下的房屋,不僅可以省下遺產及贈與稅,也不會被課高額財產交易所得稅。

  • 房地合一上路後,贈與及繼承的節稅效益已大打折扣,若房地出售,可能面臨高額的財產交易所得稅,原本省下的稅可能得加倍奉還。(記者吳佳蓉攝)

    房地合一上路後,贈與及繼承的節稅效益已大打折扣,若房地出售,可能面臨高額的財產交易所得稅,原本省下的稅可能得加倍奉還。(記者吳佳蓉攝)

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