捷運共構住宅 京站賺最大

2009-07-22

〔記者黃宣弼/台北報導〕以「到站即到家」為訴求的捷運共構住宅,在租屋市場相當搶手,租金行情也都比周圍住宅高,因而受到不少包租公的青睞。根據房仲業者統計,大台北地區捷運共購住宅的投資報酬率普遍都維持在3%~6%之間,其中以台北車站「京站」高達6.18%,位居收租王寶座。

台灣房屋首席總經理彭培業表示,北市捷運共構租金幾乎都在每月每坪1,000元以上,較一般的租屋行情高,而台北車站「京站」因未來有百貨商場、威秀影城、五星級酒店及五鐵共構的便利性,住宅租金行情將挑戰捷運宅新高,預估能創下每月每坪1,500~2,000元的天價。

由於「京站」沒有土地及建物所有權,只有房屋使用權,初期買方取得成本約每坪28萬至34萬之間,換算投報率可達6.77%,目前成交行情攀升至每坪32萬至36萬,投報率剩6.18%,但仍是目前捷運共構宅中投報率最高的產品。

不過由於交九聯開案是50年地上權,使用期限至民國143年1月,屆時無償回收,考量房屋逐年折舊,未來投報率可能往下遞減,將是一大隱憂。

租金行情次高的東門站「京華苑」,因近東門市場、永康街商圈,生活機能十分不錯,租金預估可達1,400~1,800元/坪/月,但因房價高達每坪80~88萬元,因此壓縮投報率僅有2.29%,成為投報率最低的共構住宅。

彭培業表示,通常投報率愈低的地段,都是超精華地段,因為房價是分母、年租金是分子,所以房價愈高租金無法跟上,投報率就會下降,不過精華地段雖然投報率偏低,但未來房價的增值潛力卻較強。

留意產品差異性

除了「京站」情況特殊外,一般捷運共構住宅的投報率都界於3~4%左右,但產品的差異會造成未來房價的增值空間,以中和線為例,景安站「美麗景安」面臨高架橋,在居住環境上有噪音及振動的問題,因此面臨高架橋的產品在售價及租金上都會比較低,未來轉手時房價也會受到考驗;而永安市場站「美麗永安」面臨四號公園,有景觀的產品雖然售價及租金上比較高,但只要一有釋出物件,接手度高、轉手速度快,在未來房價增值及抗跌性較沒有面臨公園景觀好,因此民眾在挑選捷運住宅時必須特別留意產品的差異性,影響未來房價的增值空間。

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  • 台北捷運住宅投爆率

    台北捷運住宅投爆率

  • 大台北捷運住宅擁有「到站及到家」的交通便利性、周邊商圈生活機能成熟,成為許多租屋族的首選。因此房價及租金具有增值、抗跌的優勢,是許多投資客喜愛的產品。圖為中和線永安市場站「美麗永安」。<br>(記者黃宣弼攝)

    大台北捷運住宅擁有「到站及到家」的交通便利性、周邊商圈生活機能成熟,成為許多租屋族的首選。因此房價及租金具有增值、抗跌的優勢,是許多投資客喜愛的產品。圖為中和線永安市場站「美麗永安」。
    (記者黃宣弼攝)

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